1. Quy định mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Nghị quyết bổ sung mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất (khoản 1, 2 Điều 3):

  • Xây dựng cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang quản lý.
  • Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do hoặc trung tâm tài chính quốc tế.
  • Nếu đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và số hộ dân, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thể quyết định thu hồi phần đất còn lại để giao/cho thuê cho nhà đầu tư.

Về tiến độ thu hồi (khoản 3 Điều 3): Trong trường hợp dự án quan trọng quốc gia hoặc đầu tư công khẩn cấp, Nhà nước có thể thu hồi đất trước khi hoàn tất tái định cư, nếu đáp ứng điều kiện pháp luật hoặc được đa số người dân đồng thuận.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm sắp xếp tạm cư và hỗ trợ kinh phí (khoản 4 Điều 3).

Về giá bồi thường (khoản 6, 7 Điều 3): Sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh, không phải chờ giá cụ thể. Nếu bồi thường thấp hơn mức trung bình đã thỏa thuận, người dân được nhận thêm phần chênh lệch (chủ đầu tư ứng trước, tính vào chi phí dự án).

2. Điểm mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Khoản 1 Điều 4 cho phép giao đất, cho thuê đất theo tiến độ dự án hoặc tiến độ bồi thường, giúp triển khai nhanh hơn.

Một số trường hợp không phải đấu giá/đấu thầu (khoản 4 Điều 4):

  • Đất thanh toán hợp đồng BT (xây dựng – chuyển giao).
  • Dự án thuộc diện thu hồi đất nhưng không dùng vốn nhà nước.
  • Dự án năng lượng, du lịch ở vùng khó khăn.

Nghị quyết cũng linh hoạt điều chỉnh thời hạn sử dụng đất khi chuyển nhượng dự án hoặc phá sản.

3. Quy định về giá đất, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh

Theo Điều 7: Bảng giá đất là căn cứ chính để tính tiền sử dụng đất, thuê đất, bồi thường, thuế phí và xử phạt vi phạm đất đai.

Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, áp dụng từ 01/01/2026. Nếu có dữ liệu số, có thể xây dựng giá đến từng thửa đất.

Theo Điều 8: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, có thể sửa đổi trong năm nếu thị trường biến động.

Giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường, sử dụng dữ liệu chuyển nhượng trong 24 tháng gần nhất.

4. Về nghĩa vụ tài chính về đất đai

Điều 10 quy định rõ:

  • Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất/thuê đất thì không cần xác định giá đất cụ thể, giảm thủ tục.
  • Khi chuyển mục đích đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở: Tính tiền theo chênh lệch giá, mức 30% (trong hạn mức), 50% (vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần), 100% (phần vượt quá).
  • Khấu trừ tiền ứng trước bồi thường vào tiền sử dụng/thuê đất toàn dự án.

Đối với dự án BT, tính giá đất tại thời điểm giao đất và bồi thường lãi nếu chậm.

5. Về đăng ký đất đai, tách thửa, cấp Giấy chứng nhận

Điều 11 tháo gỡ nhiều vướng mắc:

  • Cho phép bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm (nếu đủ điều kiện xây dựng, phù hợp quy hoạch).
  • Đăng ký thế chấp chỉ cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai, không bắt buộc ghi trên Giấy chứng nhận.
  • Tách/hợp thửa: Không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, không yêu cầu chuyển mục đích cho phần đất làm lối đi (phải kết nối đường công cộng).
  • Cấp Giấy chứng nhận chung cho một số trường hợp, áp dụng cho đất ổn định trước 15/10/1993.

Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.

Trân trọng!

Người biên tập: Nguyễn Thị Trà My