Đất trong diện quy hoạch khi thu hồi có được đền bù không?

Hiện nay với mục đích xây dựng và phát triển đất nước, nhiều khu vực được quy hoạch để xây dựng các dự án, công trình công cộng,… Theo đó, khi thực hiện quy hoạch để xây dựng và phát triển các dự án của Nhà nước thì Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất thuộc khu vực quy hoạch để làm dự án. Khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất thì một câu hỏi được đặt ra là người dân có được đền bù đất quy hoạch hay không? Khi người dân xây nhà trên đất quy hoạch thì có được đền bù hay không? Mức đền bù được quy định như thế nào? Hãy cùng Mys Law tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.

Căn cứ pháp lý:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 47/2014/NĐ-CP.

Điều kiện để được đền bù đất quy hoạch:

Việc đền bù bồi thường đối với đất thuộc quy hoạch cũng được thực hiện theo Điều 74, Điều 75 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, các khoản đền bù, bồi thường đối với người có đất bị thu hồi nếu thỏa mãn điều kiện luật định gồm:

• Bồi thường về đất;
• Bồi thường về tài sản trên đất (ví dụ nhà ở, công trình xây dựng…);
• Bồi thường về cây trồng, vật nuôi trên đất;
• Bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại;

Không phải mọi trường hợp thu hồi đất nông nghiệp/đất ở đều có thể được nhận toàn bộ những khoản bồi thường này. Hay, chỉ khi đáp ứng các điều kiện luật định, người có đất bị thu hồi mới được nhận các khoản bồi thường.

Cụ thể, điều kiện nhận bồi thường như sau:

– Bồi thường về đất: Phải có giấy chứng nhận hoặc được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.

– Trừ trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp từ trước 1/7/2004, không có sổ đỏ/hoặc không đủ điều kiện cấp sổ;

– Bồi thường về tài sản trên đất: Tài sản phải được chủ sử dụng đất tạo dựng hợp pháp. Mức đền bù có thể được tính theo thiệt hại thực tế hoặc bằng giá trị xây mới của loại công trình/nhà ở có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương tùy thuộc thu hồi toàn bộ hoặc 1 phần tài sản;

– Bồi thường về cây trồng, vật nuôi trên đất: Mức bồi thường được tính dựa trên tài sản là cây trồng, vật nuôi bị thiệt hại toàn bộ hoặc chỉ cần di chuyển địa điểm sang nơi khác;

– Cây trồng, vật nuôi trên đất phải là tài sản được tạo lập hợp pháp của chủ sở hữu;

– Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại:

– Người có đất nông nghiệp bị thu hồi được nhận bồi thường khoản chi phí đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng mà chưa thu hồi hết tại thời điểm có quyết định thu hồi;

– Căn cứ Quyết định của từng địa phương, giấy tờ tài liệu chứng minh về việc đầu tư mà người có đất bị thu hồi được đền bù, bồi thường những khoản chi phí khác nhau;

– Nếu người có đất nông nghiệp bị thu hồi không có giấy tờ, tài liệu để chứng minh về việc đầu tư vào đất thì sẽ theo quy định của địa phương nơi có đất bị thu hồi.

Như vậy, khi cá nhân, tổ chức có đầy đủ điều kiện được nhận đền bù khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định trên thì được đền bù quy định của Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, khi đầy đủ điều kiện trên, Nhà nước sẽ đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng đất cho người bị thu hồi đất hoặc nếu không có quỹ đất để giao thì sẽ đền bù bằng tiền mặt giá trị của đất bị thu hồi. Pháp luật không quy định cụ thể mức tiền bồi thường đất khi bị thu hồi mà giao quyền cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với giá trị đất của địa phương.

Xây nhà trên đất quy hoạch có được đền bù không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trong diện quy hoạch được quy định:

– Trong trường hợp kế hoạch quy hoạch đất sử dụng được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì cá nhân, tổ chức sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai hiện hành.

– Đối với trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện quy định thì người sử dụng đất thuộc khu vực quy hoạch vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của mình đối với đất nhưng không được xây dựng công trình, nhà ở, trồng cây lâu năm. Khi người sử dụng đất có nhu cầu sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, nếu đất trong diện quy hoạch đã có thông báo thì người sử dụng đất vẫn có các quyền liên quan đến đất. Người sử dụng đất hoàn toàn được xây nhà trên đất quy hoạch khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Còn trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất muốn xây dựng, sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở thì vẫn có thể thực hiện được nhưng phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, việc xây nhà trên đất trong diện quy hoạch vẫn có thể thực hiện được. Vậy vấn đề đặt ra ở đây là ngôi nhà xây trên đất đấy có được đền bù khi thu hồi đất không? Căn cứ theo quy định tại Điều 92 Luật Đất đai năm 2013 thì tài sản gắn liền với đất (ngôi nhà) được tạo lập, xây dựng trái quy định pháp luật hoặc được tạo lập, xây dựng từ khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được bồi thường tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, khi đất đã có thông báo thu hồi mà người sử dụng đất vẫn cố ý xây nhà trên đất thì sẽ không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Theo đó, đối với nhà và tài sản gắn liền trên đất chỉ được bồi thường khi ngồi nhà đó đã xây từ trước khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Người sử dụng đất bị thu hồi đất sẽ được bồi thường như thế nào?

Theo quy định tại Điều 89 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất sẽ được Nhà nước bồi thường thiệt hại về nhà ở và công trình xây dựng trên đất khi bị thu hồi đất, cụ thể:

Đồng thời, tại Khoản 2 Điều 74, Luật Đất đai năm 2013 cũng có quy định rõ việc bồi thường của Nhà nước sẽ được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Trong trường hợp không có đất để bồi thường thì sẽ được Nhà nước bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất của loại đất thu hồi. Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường theo công thức:

Theo quy định tại Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, việc bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi được quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai 2013 thì phần giá trị tài sản gắn liền với đất khi bị thu hồi thì được bồi thường theo công thức sau:

Tgt = G1 – G1/T x T1

Trong đó:

• Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;
• G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;
• T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;
• T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.