Trong các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, việc đăng ký giao dịch bảo đảm là yêu cầu bắt buộc theo pháp luật. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, khi xác lập hợp đồng thế chấp, cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng) thường không kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng thực tế của thửa đất, như vị trí hay diện tích. Họ chủ yếu dựa vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và trích lục kèm theo để ký hợp đồng. Cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, khi tiếp nhận hồ sơ, cũng chỉ xem xét tính hợp pháp của GCNQSDĐ và nội dung hợp đồng mà không tiến hành xác minh thực địa. Điều này dẫn đến những rủi ro tiềm ẩn khi tranh chấp xảy ra.

Khi hợp đồng tín dụng phát sinh tranh chấp, ngân hàng thường yêu cầu Tòa án giải quyết đồng thời cả tranh chấp hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản trong cùng một vụ án. Để chuẩn bị xét xử, Tòa án tiến hành thẩm định tài sản thế chấp, ưu tiên hiện trạng thực tế thông qua việc đo đạc, tính toán diện tích. Kết quả thẩm định thường cho thấy sự khác biệt giữa diện tích ghi trong GCNQSDĐ, trích lục và diện tích thực tế. Các Thẩm phán, khi ra phán quyết, thường dựa vào kết quả thẩm định này mà ít quan tâm đến thỏa thuận ban đầu trong hợp đồng thế chấp. Sự chênh lệch diện tích này gây ra nhiều khó khăn trong giai đoạn thi hành án dân sự (THADS), đặc biệt khi cơ quan thi hành án tiến hành kê biên và bán đấu giá tài sản thế chấp.

Chẳng hạn, trong một trường hợp tại Tòa án nhân dân TX. A, quyết định năm 2021 công nhận thỏa thuận giữa các bên, trong đó nêu rằng nếu bên vay vi phạm nghĩa vụ thanh toán, ngân hàng có quyền yêu cầu thi hành án kê biên thửa đất với diện tích 178,7m², dựa trên biên bản thẩm định của Tòa án. Tuy nhiên, GCNQSDĐ và hợp đồng thế chấp đã đăng ký chỉ ghi diện tích 159,3m². Một trường hợp khác, bản án năm 2021 của cùng Tòa án tuyên xử lý thửa đất thế chấp với diện tích 260,2m² theo GCNQSDĐ, nhưng khi thi hành án, cơ quan thi hành án phát hiện diện tích thực tế chỉ 258,5m², dẫn đến việc tạm dừng thi hành án do không xác định được số liệu nào là đúng.

Những sai lệch như trên khiến cơ quan thi hành án phải đề nghị Tòa án giải thích bản án hoặc quyết định, nhưng quá trình này thường gặp nhiều trở ngại. Trong thực tế, cách xử lý vấn đề này phụ thuộc vào năng lực của chấp hành viên. Những chấp hành viên có kinh nghiệm sẽ chủ động xác minh nguyên nhân sai sót, làm việc với các cơ quan chuyên môn hoặc chủ sử dụng đất liền kề để kiểm tra tranh chấp, từ đó tìm cách thi hành án. Ngược lại, một số chấp hành viên coi đây là vấn đề không thể giải quyết, dẫn đến trì hoãn thi hành án hoặc đề nghị xem xét lại bản án theo thủ tục giám đốc thẩm. Nếu sai sót diện tích lớn, gây tranh chấp hoặc chồng lấn với đất của người khác, việc xem xét lại bản án là cần thiết. Nhưng nếu sai sót nhỏ và không ảnh hưởng đến quyền lợi các bên, việc đề nghị giám đốc thẩm thường không được chấp nhận.

Nguyên nhân chính của vấn đề nằm ở việc các bên không thẩm định thực tế khi ký hợp đồng thế chấp, Tòa án ưu tiên kết quả thẩm định mà bỏ qua thỏa thuận ban đầu, và quan trọng hơn là thiếu văn bản hướng dẫn cụ thể từ Tổng cục THADS hoặc thông tư liên tịch để xử lý các sai sót này. Bên cạnh đó, sự phối hợp giữa cơ quan thi hành án và các cơ quan chuyên môn, như cơ quan tài nguyên môi trường, còn hạn chế, khiến việc xác minh và khắc phục sai sót kéo dài.

Để giải quyết vấn đề, cần có hướng dẫn rõ ràng từ Tổng cục THADS hoặc thông tư liên tịch quy định cách xử lý sai sót diện tích. Trong trường hợp sai sót chỉ là lỗi kỹ thuật, không có tranh chấp với chủ đất liền kề, không vi phạm quy hoạch và bên thế chấp đồng ý, cơ quan thi hành án có thể kê biên, bán tài sản theo diện tích thực tế. Người mua tài sản cần nộp thêm tiền sử dụng đất cho phần diện tích tăng thêm, nếu có, và cơ quan thi hành án sẽ đề nghị cấp GCNQSDĐ mới. Ngược lại, nếu sai sót gây tranh chấp hoặc không thể thi hành án, cơ quan thi hành án cần đề nghị kháng nghị bản án theo thủ tục giám đốc thẩm để xác định lại diện tích đúng. Đồng thời, cần tăng cường phối hợp giữa các cơ quan liên quan và nâng cao năng lực cho chấp hành viên để xử lý các trường hợp này hiệu quả hơn.

Tóm lại, sai sót về diện tích trong thi hành án liên quan đến tài sản thế chấp quyền sử dụng đất là vấn đề phổ biến, gây chậm trễ trong thực thi pháp luật. Việc ban hành hướng dẫn cụ thể, cải thiện phối hợp liên ngành và nâng cao năng lực chuyên môn sẽ giúp giải quyết triệt để vướng mắc, đảm bảo quyền lợi các bên và nâng cao hiệu quả thi hành án dân sự.

Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.

Trân trọng!

Người biên tập: Nguyễn Anh Quân