8 điều cần biết trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai thường là những vụ việc phức tạp, đòi hỏi thủ tục kéo dài và yêu cầu người dân phải chuẩn bị kỹ lưỡng về chứng cứ, đơn từ cũng như kiến thức pháp lý. Nhiều trường hợp, cá nhân không thể tự mình thực hiện các bước như viết đơn khởi kiện, thu thập chứng cứ hay tranh tụng tại tòa để giành phần thắng. Để hỗ trợ người dân nắm bắt các quy định cơ bản trước khi khởi kiện hoặc lựa chọn phương án giải quyết phù hợp, dưới đây là tổng hợp 8 điều cần biết dựa trên các quy định pháp luật hiện hành năm 2025, với một số phân tích bổ sung để làm rõ hơn. Các quy định chính vẫn dựa trên luật đất đai 2024 (hiệu lực từ 1/8/2024, một số điều từ 1/1/2025), bộ luật tố tụng dân sự 2015 (sửa đổi bổ sung), và các nghị định hướng dẫn mới như nghị định 151/2025/nd-cp (hiệu lực từ 1/7/2025) về thẩm quyền quản lý đất đai, cùng nghị quyết 326/2016/ubtvqh14 về án phí (vẫn hiệu lực đến nay).

1. Phải hiểu rõ thế nào là tranh chấp đất đai

Khái niệm tranh chấp đất đai đã được đề cập từ luật đất đai 1987, nhưng phải đến luật đất đai 2003 mới có định nghĩa cụ thể. Hiện nay, theo khoản 47 điều 3 luật đất đai 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Phạm vi của tranh chấp đất đai theo quy định này khá rộng, bao gồm nhiều loại hình phát sinh từ quan hệ pháp luật đất đai, chẳng hạn như tranh chấp về quyền sở hữu, sử dụng, chuyển nhượng hoặc thừa kế đất đai. Tuy nhiên, để áp dụng thực tế, đặc biệt khi khởi kiện, cần hiểu theo nghĩa hẹp hơn: tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất, như tranh chấp ranh giới do lấn chiếm (dựa trên khoản 2 điều 3 nghị quyết 04/2017/nq-hđtp của hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao). Việc phân biệt này giúp tránh nhầm lẫn với các tranh chấp dân sự khác, đồng thời hỗ trợ xác định thủ tục phù hợp, tránh mất thời gian và chi phí không cần thiết. Năm 2025, với các nghị định mới như 226/2025/nd-cp (hiệu lực từ 15/8/2025) sửa đổi quy định chi tiết thi hành luật đất đai, việc xác định tranh chấp còn nhấn mạnh hơn vào dữ liệu từ hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, giúp dễ dàng tra cứu nguồn gốc đất.

2. Phải hòa giải tại ubnd cấp xã trước khi khởi kiện

Theo điều 235 luật đất đai 2024, nếu các bên không tự hòa giải được, họ phải gửi đơn đến ủy ban nhân dân (ubnd) cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Quy định này được làm rõ tại khoản 2 điều 3 nghị quyết 04/2017/nq-hđtp: đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất, nếu chưa hòa giải tại ubnd cấp xã theo điều 202 luật đất đai 2013 (nay là luật đất đai 2024), thì đơn khởi kiện sẽ không đủ điều kiện thụ lý theo điểm b khoản 1 điều 192 bộ luật tố tụng dân sự 2015 (sửa đổi bổ sung năm 2017 và 2020).

Lưu ý, chỉ tranh chấp xác định quyền sử dụng đất mới bắt buộc hòa giải tại ubnd cấp xã. Các tranh chấp khác liên quan đến đất đai, như giao dịch chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất hay chia tài sản chung vợ chồng, không bắt buộc bước này. Việc hòa giải tại ubnd cấp xã giúp giảm tải cho tòa án, khuyến khích giải quyết thân thiện, nhưng nếu không thành, biên bản hòa giải thất bại sẽ là chứng cứ quan trọng khi khởi kiện. Trong thực tế năm 2025, bước này có thể kéo dài từ vài tuần đến vài tháng tùy địa phương, nên các bên cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ để tăng cơ hội hòa giải thành công, đặc biệt với sự hỗ trợ từ hệ thống dữ liệu đất đai quốc gia được vận hành đầy đủ từ năm nay theo điều 170 luật đất đai 2024.

3. Cách giải quyết tranh chấp khi đất có sổ đỏ

Sau khi hòa giải không thành tại ubnd cấp xã, nếu đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng), các bên chỉ có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền. Thủ tục này tuân theo bộ luật tố tụng dân sự 2015, nơi tòa sẽ xem xét chứng cứ để xác định quyền lợi.

Chi tiết thủ tục bao gồm: chuẩn bị đơn khởi kiện, chứng cứ (như sổ đỏ, biên bản hòa giải), nộp tại tòa và tham gia các phiên xét xử. Việc có sổ đỏ làm tăng tính khách quan của chứng cứ, nhưng các bên vẫn cần chứng minh nguồn gốc đất hợp pháp nếu bị tranh chấp. Trong bối cảnh luật đất đai 2024 nhấn mạnh bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp, và với nghị định 151/2025/nd-cp phân định rõ thẩm quyền ubnd cấp xã trong cấp sổ đỏ từ 1/7/2025, người dân nên tham khảo thêm các hướng dẫn cụ thể từ cơ quan tư pháp địa phương để tránh sai sót thủ tục, đặc biệt khi tranh chấp liên quan đến đất lịch sử sử dụng ổn định.

4. Cách giải quyết tranh chấp khi đất không có sổ đỏ

Nếu hòa giải tại ubnd cấp xã thất bại và đất chưa có giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ theo điều 137 luật đất đai 2024 (như giấy tờ về quyền sử dụng đất trước năm 2004), các bên có hai lựa chọn: khởi kiện tại tòa án nhân dân hoặc đề nghị ubnd cấp huyện/tỉnh giải quyết (tùy quy mô tranh chấp).

Cụ thể, ubnd cấp huyện giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân; ubnd cấp tỉnh giải quyết tranh chấp liên quan đến tổ chức hoặc tranh chấp lớn hơn. Lựa chọn này linh hoạt hơn so với đất có sổ đỏ, nhưng cần chứng minh nguồn gốc đất qua giấy tờ cũ hoặc lời khai nhân chứng. Luật đất đai 2024 bổ sung quy định về công nhận quyền sử dụng đất lịch sử, giúp các trường hợp không có giấy tờ dễ dàng hơn, nhưng vẫn yêu cầu thủ tục hành chính nghiêm ngặt để tránh lạm dụng. Đến năm 2025, nghị định 226/2025/nd-cp cập nhật thêm quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, hỗ trợ giải quyết tranh chấp nhanh hơn cho các trường hợp đất không giấy tờ.

5. Xem xét khả năng thắng kiện trước khi khởi kiện

Trước khi khởi kiện, cần đánh giá khả năng thắng kiện để tránh rủi ro tài chính và thời gian. Lý do: nếu thua kiện, người khởi kiện phải chịu án phí (có thể lên đến hàng trăm triệu đồng tùy giá trị đất) và các chi phí khác như luật sư, đi lại; đồng thời, vụ việc có thể kéo dài nhiều năm.

Căn cứ đánh giá dựa trên điều 6 và điều 93 bộ luật tố tụng dân sự 2015: đương sự phải chủ động thu thập chứng cứ (có tính khách quan, liên quan và hợp pháp) để chứng minh yêu cầu. Tòa chỉ thu thập bổ sung trong trường hợp cần thiết. Ví dụ, chứng cứ có thể là giấy tờ đất, biên bản đo đạc, lời khai nhân chứng hoặc ảnh chụp. Nếu không tự đánh giá được, có thể liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật như 1900.6192 hoặc luật sư để phân tích hồ sơ, giúp quyết định có nên khởi kiện hay chọn hòa giải ngoài tòa. Năm 2025, với hệ thống thông tin đất đai quốc gia được cập nhật liên tục, việc kiểm tra chứng cứ nguồn gốc đất trở nên dễ dàng hơn, tăng cơ hội thắng kiện nếu chứng cứ hợp pháp.

6. Phải ghi và nộp đơn tại đúng tòa có thẩm quyền

Thẩm quyền của tòa án nhân dân được quy định tại bộ luật tố tụng dân sự 2015, bao gồm theo loại việc (khoản 9 điều 26), cấp tòa (điểm a khoản 1 và khoản 3 điều 35) và lãnh thổ (điểm c khoản 1 điều 39). Đối với tranh chấp đất đai, đơn phải ghi rõ: tòa án nhân dân huyện/quận/thị xã/thành phố thuộc tỉnh nơi có đất tranh chấp.

Sau khi ghi đơn (bao gồm thông tin các bên, yêu cầu, chứng cứ), nộp theo một trong ba cách: trực tiếp tại tòa, gửi bưu điện hoặc trực tuyến qua cổng thông tin điện tử của tòa. Sai thẩm quyền có thể dẫn đến trả đơn, kéo dài thời gian. Để hoàn chỉnh, đơn nên kèm biên bản hòa giải thất bại và chứng cứ sơ bộ, giúp tòa thụ lý nhanh chóng hơn. Từ năm 2025, với luật sửa đổi bộ luật tố tụng dân sự (luật 85/2025/qh15 hiệu lực từ 1/7/2025), thẩm quyền tòa án khu vực được mở rộng, giúp phân cấp rõ hơn cho tranh chấp đất đai địa phương.

7. Thời gian giải quyết vụ án tranh chấp đất đai

Theo điều 203 bộ luật tố tụng dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm là 4 tháng kể từ ngày thụ lý, có thể gia hạn 2 tháng nếu phức tạp. Sau đó, thời hạn mở phiên tòa là 1-2 tháng kể từ quyết định đưa ra xét xử. Tổng thời gian sơ thẩm tối đa khoảng 8 tháng, chưa kể thời gian hoãn phiên hoặc tạm đình chỉ.

Trên thực tế, vụ việc tranh chấp đất đai thường kéo dài hơn do cần đo đạc, xác minh chứng cứ hoặc kháng cáo. Luật đất đai 2024 khuyến khích rút ngắn thủ tục hành chính, nhưng người dân nên chuẩn bị tâm lý cho quá trình dài, có thể lên đến vài năm nếu có phúc thẩm hoặc giám đốc thẩm. Năm 2025, các nghị định mới như 151/2025/nd-cp giúp rút ngắn thời gian xác minh dữ liệu đất đai, nhưng thực tế vẫn phụ thuộc vào địa phương.

8. Án phí khi khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai

Án phí dân sự sơ thẩm được quy định tại nghị quyết 326/2016/ubtvqh14 của ủy ban thường vụ quốc hội (vẫn hiệu lực năm 2025, chưa có thay đổi lớn). Phân biệt: vụ không có giá ngạch (yêu cầu không xác định bằng tiền) là 300.000 đồng. Vụ có giá ngạch (xác định giá trị tài sản) tính theo mức lũy tiến:

Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.

Trân trọng!

Người biên tập: Nguyễn Thị Trà My