Đất đang có tranh chấp là một trong những trường hợp tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý khi thực hiện giao dịch bất động sản. Theo quy định hiện hành, đất đang tranh chấp không được phép sang tên sổ đỏ. Người mua cần nắm rõ các quy định để tránh phát sinh tranh chấp, thiệt hại về tài chính và tranh chấp kéo dài sau này.
- Đất đang tranh chấp có được sang tên sổ đỏ không?
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc các giấy chứng nhận tương đương);
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án;
- Đất còn trong thời hạn sử dụng;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Như vậy, khi đất đang tồn tại tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng (hoặc các giao dịch khác) sẽ không đủ điều kiện pháp lý. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ từ chối đăng ký biến động và không thực hiện sang tên sổ đỏ.
Chỉ khi tranh chấp đã được giải quyết hoàn toàn bằng văn bản có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền thì mới có thể tiến hành sang tên nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện còn lại. Việc này nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan và duy trì trật tự quản lý đất đai.
- Sang tên sổ đỏ khi đất đang có tranh chấp bị phạt bao nhiêu?
Hành vi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… quyền sử dụng đất khi đất đang tranh chấp (không đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024) sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP:
- Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất;
- Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi cho thuê hoặc cho thuê lại hoặc thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Mức phạt trên áp dụng cho cá nhân. Trường hợp tổ chức vi phạm, mức phạt sẽ gấp đôi (theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP).
Ngoài ra, các bên còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả:
- Buộc bên nhận chuyển quyền trả lại đất cho bên chuyển quyền (trừ một số trường hợp đặc biệt);
- Buộc chấm dứt hợp đồng thế chấp;
- Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm;
- Buộc đăng ký đất đai theo quy định nếu đủ điều kiện.
- Đất đã sang tên sổ đỏ rồi có đòi lại được không?
Theo điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký biến động (sang tên sổ đỏ), quyền sử dụng đất thuộc về người được sang tên. Người này có toàn quyền quyết định đối với thửa đất theo quy định pháp luật.
Cụ thể, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…), người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động. Một khi sổ đỏ đã sang tên hợp lệ, thửa đất được coi là thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của bên nhận chuyển quyền.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng nếu việc sang tên xuất phát từ hợp đồng chuyển nhượng trái pháp luật (đất đang tranh chấp), cơ quan nhà nước vẫn có thể áp dụng các biện pháp xử lý vi phạm theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, trong đó có buộc trả lại đất. Do đó, người mua cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của đất trước khi giao dịch để tránh rủi ro phải hoàn trả đất và chịu phạt.
Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.
Trân trọng!
Người biên tập: Nguyễn Thị Trà My
