Có được xây nhà trên đất nông nghiệp là một trong những thắc mắc phổ biến của nhiều hộ gia đình, cá nhân trong bối cảnh nhu cầu sử dụng đất ngày càng đa dạng. Theo quy định pháp luật hiện hành, việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp chỉ được phép thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện và tuân thủ đúng thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu chưa chuyển mục đích, việc xây dựng nhà ở là vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt hành chính.

Nghĩa vụ sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

Theo khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), người sử dụng đất có nghĩa vụ chung sau đây:

“Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Do đó, đất nông nghiệp chỉ được sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp. Việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất là vi phạm nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

Theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định rõ căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở (đối với hộ gia đình, cá nhân) là:

“Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”

Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất vườn, đất ao, đất nông nghiệp sang đất ở

Theo Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP (quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15), việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở được thực hiện như sau:

Nguyên tắc chung khi tính tiền sử dụng đất

  • Việc tính tiền sử dụng đất được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn.
  • Lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của thửa đất khác thì tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất

  • Hộ gia đình, cá nhân được phép lựa chọn 01 (một) thửa đất để áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo Nghị định này.
  • Phải cam kết bằng văn bản tại đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất và chịu trách nhiệm về cam kết của mình.

Lưu ý quan trọng khi vi phạm quy định lựa chọn thửa đất

Nếu cơ quan nhà nước phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng chính sách ưu đãi nhưng vẫn đề nghị lựa chọn thửa đất khác để tiếp tục hưởng chính sách, thì:

  • Chuyển thông tin đến cơ quan thuế để tính lại tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch.
  • Số tiền đã nộp (nếu có) được trừ vào số tiền tính lại.
  • Hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền tương đương với mức chậm nộp tiền sử dụng đất từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích đến thời điểm phát hiện vi phạm.

Thời điểm bắt đầu tính số lần chuyển mục đích

Việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở và lựa chọn thửa đất được tính từ ngày 01/8/2024.

Cách xác định giá đất để tính tiền

Giá đất ở và giá đất nông nghiệp được lấy theo bảng giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích (theo quy định tại Điều 8 Nghị định của Chính phủ hướng dẫn Nghị quyết số 254/2025/QH15).

Cách xác định hạn mức giao đất ở

  • Hạn mức giao đất ở được áp dụng theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.
  • Hạn mức này được xác định cho từng hộ gia đình, cá nhân (kể cả trường hợp tách hộ theo quy định pháp luật).
  • Trường hợp nhiều người có chung quyền sử dụng đất trên một thửa:
    • Nếu tách thửa: Mỗi hộ chỉ được tính hạn mức một lần.
    • Nếu không tách thửa: Tính theo hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử làm đại diện.
  • Lưu ý: Hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình được tính theo hạn mức cho cá nhân, không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ.

Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp

Theo Điều 20 Nghị định 103/2024/NĐ-CP:

  • Trường hợp không được miễn, giảm và không thuộc trường hợp hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo quy định tại các Điều 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 và 15 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
  • Trường hợp được giảm hoặc được hoàn trả kinh phí: Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo quy định – Tiền sử dụng đất được giảm (nếu có) – Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trừ (nếu có).

Việc tuân thủ đúng quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và tính tiền sử dụng đất giúp tránh rủi ro pháp lý, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân khi xây dựng nhà ở. Khuyến nghị các hộ gia đình, cá nhân nên liên hệ trực tiếp với Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể theo quy hoạch và tình hình thực tế của thửa đất.

Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.

Trân trọng!

Người biên tập: Nguyễn Thị Trà My