Trong bối cảnh chuyển đổi số mạnh mẽ của ngành Tài chính, việc áp dụng hóa đơn điện tử (HĐĐT) không còn là khái niệm xa lạ. Bước sang năm 2026, các quy định pháp lý đã được hoàn thiện hơn nhằm quản lý chặt chẽ hoạt động kinh doanh, bao gồm cả lĩnh vực cho thuê bất động sản. Vậy, cá nhân cho thuê nhà cần lưu ý gì về việc xuất hóa đơn? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dựa trên các quy định mới nhất.

1. Xác định đối tượng và ngưỡng doanh thu bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử

Theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP, việc cá nhân cho thuê nhà có phải xuất hóa đơn điện tử hay không phụ thuộc trực tiếp vào mức doanh thu tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) hằng năm. Cụ thể:

  • Doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở lên: Đây là đối tượng bắt buộc phải áp dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế. Nếu cá nhân có nhiều địa điểm cho thuê, phải dùng chung một mã số thuế nhưng ghi rõ địa chỉ từng cơ sở trên hóa đơn.
  • Doanh thu trên 500 triệu đến dưới 1 tỷ đồng/năm: Ở nhóm này, Nhà nước không bắt buộc sử dụng HĐĐT. Tuy nhiên, nếu cá nhân có nhu cầu chuyên nghiệp hóa hoạt động kinh doanh hoặc theo yêu cầu của khách hàng, vẫn có thể đăng ký sử dụng. Trường hợp không đăng ký nhưng phát sinh nhu cầu đột xuất, cá nhân phải kê khai và nộp thuế trước khi được cơ quan thuế cấp hóa đơn theo từng lần phát sinh.
  • Doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống: Đây là nhóm đối tượng không bắt buộc phải sử dụng hóa đơn điện tử.

Quy định này cho thấy sự phân hóa rõ rệt trong quản lý thuế. Việc áp ngưỡng 1 tỷ đồng giúp tập trung kiểm soát các hộ kinh doanh lớn, đồng thời giảm bớt gánh nặng thủ tục hành chính cho những cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ.

2. Lưu ý quan trọng về hình thức đăng ký kinh doanh

Một điểm mấu chốt mà người cho thuê nhà cần đặc biệt lưu tâm: Các quy định về ngưỡng doanh thu nêu trên chỉ áp dụng đối với cá nhân cho thuê nhà có đăng ký hộ kinh doanh hoặc cá nhân kinh doanh theo quy định.

Nếu bạn là cá nhân cho thuê nhà đơn thuần (không đăng ký kinh doanh), quy trình và nghĩa vụ về hóa đơn có thể sẽ có những hướng dẫn riêng biệt khác. Việc xác định đúng vị thế pháp lý của mình sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro sai sót trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế.

3. Hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền: Xu hướng mới trong quản lý

Theo Nghị định 70/2025/NĐ-CP (sửa đổi Nghị định 123/2020/NĐ-CP), hình thức hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền đang được đẩy mạnh. Đối với các hộ kinh doanh cho thuê nhà có quy mô lớn (doanh thu trên 1 tỷ đồng) hoặc kết hợp dịch vụ lưu trú (khách sạn, nhà nghỉ), hình thức này mang lại nhiều lợi ích:

  • Sự tiện lợi: Nhận biết hóa đơn dễ dàng ngay khi in từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế.
  • Tối giản thủ tục: Không bắt buộc phải có chữ ký số trên từng hóa đơn, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí vận hành.
  • Tính pháp lý cao: Các khoản chi từ hóa đơn này được công nhận là chứng từ hợp pháp khi xác định nghĩa vụ thuế, tạo sự tin tưởng tuyệt đối cho khách hàng (người thuê nhà).

Hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền phải hiển thị đầy đủ các thông tin: Tên, địa chỉ, mã số thuế người bán; thông tin người mua (nếu yêu cầu); chi tiết dịch vụ, đơn giá, thời điểm lập và mã của cơ quan thuế để tra cứu.

4. Nguyên tắc cốt lõi khi sử dụng hóa đơn điện tử năm 2026

Dựa trên Luật Quản lý thuế 2019, việc sử dụng hóa đơn điện tử phải tuân thủ các nguyên tắc nghiêm ngặt để đảm bảo tính minh bạch:

  1. Lập hóa đơn đúng thời điểm: Khi cung cấp dịch vụ cho thuê nhà, người bán phải lập hóa đơn để giao cho người mua theo định dạng chuẩn, không phân biệt giá trị từng lần giao dịch.
  2. Trách nhiệm về thông tin: Cá nhân, hộ kinh doanh phải chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật về tính chính xác, trung thực của các thông tin ghi trên hóa đơn.
  3. Tuân thủ công nghệ: Việc đăng ký và sử dụng phải thông qua các hệ thống điện tử của cơ quan thuế hoặc tổ chức cung cấp dịch vụ hóa đơn điện tử được cấp phép.

Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.

Trân trọng!

Người biên tập: Nguyễn Thị Trà My