Trong thực tế, không ít trường hợp các bên thuê nhà chỉ “thỏa thuận bằng miệng” vì nghĩ quen biết, tin tưởng nhau hoặc ngại thủ tục giấy tờ. Tuy nhiên, đây lại là nguyên nhân dẫn đến hàng loạt tranh chấp khó xử lý về sau.

Vậy nếu thuê nhà mà không ký hợp đồng thì có thể gặp những rủi ro gì?

1. Khó bảo vệ quyền lợi liên quan đến tiền đặt cọc

Trong thực tiễn thuê nhà, các bên thường thỏa thuận đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thuê nhà. Việc đặt cọc có thể được lập thành hợp đồng riêng hoặc ghi nhận trực tiếp trong hợp đồng thuê nhà.

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, việc xử lý tiền đặt cọc được thực hiện như sau:

  • Trường hợp hợp đồng thuê nhà được giao kết và thực hiện đúng thỏa thuận thì tiền đặt cọc được hoàn trả cho bên đặt cọc hoặc được khấu trừ vào tiền thuê nhà.
  • Trường hợp bên thuê từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thuê nhà thì khoản tiền đặt cọc thuộc về bên cho thuê.
  • Trường hợp bên cho thuê từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, trên thực tế, nếu các bên không lập hợp đồng thuê nhà hoặc không có văn bản ghi nhận việc đặt cọc thì việc chứng minh có tồn tại thỏa thuận đặt cọc là tương đối khó khăn. Khi phát sinh tranh chấp, bên yêu cầu bảo vệ quyền lợi phải cung cấp được các tài liệu, chứng cứ chứng minh như: tin nhắn, ghi âm, ghi hình, giấy giao nhận tiền hoặc các tài liệu liên quan khác.

Do đó, việc không lập hợp đồng hoặc văn bản xác nhận đặt cọc có thể dẫn đến nguy cơ bên thuê gặp khó khăn trong việc yêu cầu hoàn trả tiền cọc hoặc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

2. Khó yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ

Trong quan hệ thuê nhà, hợp đồng là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định quyền, nghĩa vụ cũng như trách nhiệm bồi thường thiệt hại giữa các bên.

Theo khoản 4 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015:

“Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.”

Bên cạnh đó, Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định trong thời hạn thuê nhà, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ một số trường hợp luật định như:

  • Bên thuê không thanh toán tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
  • Bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích đã thỏa thuận;
  • Bên thuê tự ý đục phá, cải tạo, cơi nới hoặc phá dỡ nhà ở đang thuê;
  • Các trường hợp khác theo quy định pháp luật.

Có thể thấy, hợp đồng thuê nhà chính là cơ sở quan trọng để xác định hành vi vi phạm và trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng.

Ngược lại, nếu các bên chỉ thỏa thuận bằng miệng hoặc không có tài liệu ghi nhận nội dung đã cam kết thì khi xảy ra tranh chấp, việc xác định nghĩa vụ cụ thể của mỗi bên sẽ gặp nhiều khó khăn. Đồng thời, cơ quan có thẩm quyền cũng khó có căn cứ để giải quyết yêu cầu bồi thường thiệt hại.

3. Nguy cơ bị lấy lại nhà thuê trước thời hạn

Theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản và phải có các nội dung cơ bản như:

  • Thời hạn thuê;
  • Giá thuê và phương thức thanh toán;
  • Quyền và nghĩa vụ của các bên;
  • Cam kết của các bên;
  • Thời điểm giao nhận nhà ở…

Thông qua hợp đồng thuê nhà, các bên có căn cứ xác định cụ thể thời hạn thuê cũng như trách nhiệm pháp lý nếu một trong các bên vi phạm thỏa thuận.

Theo Điều 172 Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê chỉ được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc thu hồi nhà đang cho thuê trong một số trường hợp nhất định, ví dụ:

  • Bên thuê chậm thanh toán tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
  • Sử dụng nhà thuê sai mục đích;
  • Tự ý sửa chữa, cơi nới hoặc phá dỡ nhà thuê.

Do đó, nếu không có hợp đồng thuê nhà bằng văn bản, bên thuê sẽ gặp bất lợi khi phát sinh tranh chấp liên quan đến việc chủ nhà đòi lại nhà trước thời hạn. Đồng thời, cũng rất khó để yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc khởi kiện nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

4. Chủ nhà có thể tự ý điều chỉnh giá thuê

Thông thường, hợp đồng thuê nhà sẽ ghi nhận cụ thể các nội dung liên quan đến:

  • Giá thuê;
  • Phương thức thanh toán;
  • Thời hạn thanh toán;
  • Điều kiện điều chỉnh giá thuê;
  • Trách nhiệm của các bên trong quá trình thuê nhà.

Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để bảo đảm tính ổn định của quan hệ thuê nhà trong suốt thời hạn thực hiện hợp đồng.

Trong trường hợp không có hợp đồng hoặc không ghi nhận rõ thỏa thuận về giá thuê, bên cho thuê có thể đơn phương tăng giá thuê hoặc thay đổi phương thức thanh toán, dẫn đến ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bên thuê.

Khi phát sinh tranh chấp, việc chứng minh các bên đã có thỏa thuận cụ thể về mức giá thuê hoặc điều kiện điều chỉnh giá thuê cũng sẽ gặp nhiều khó khăn.

5. Có thể gặp khó khăn khi đăng ký thường trú tại nhà thuê

Theo khoản 3 Điều 20 Luật Cư trú 2020, công dân có thể đăng ký thường trú tại chỗ ở thuê nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định, bao gồm:

  • Được chủ sở hữu chỗ ở đồng ý cho đăng ký thường trú;
  • Bảo đảm điều kiện về diện tích nhà ở tối thiểu theo quy định.

Đồng thời, khoản 3 Điều 21 và Điều 22 Luật Cư trú 2020 quy định hồ sơ đăng ký thường trú tại nhà thuê phải có các giấy tờ như:

  • Tờ khai thay đổi thông tin cư trú có xác nhận hoặc ý kiến đồng ý của chủ nhà;
  • Hợp đồng thuê nhà hoặc giấy tờ chứng minh việc thuê nhà hợp pháp;
  • Giấy tờ chứng minh đủ điều kiện về diện tích nhà ở.

Như vậy, hợp đồng thuê nhà là một trong những căn cứ quan trọng để thực hiện thủ tục đăng ký thường trú hoặc các thủ tục cư trú khác theo quy định pháp luật.

Trường hợp các bên không ký kết hợp đồng thuê nhà, người thuê có thể gặp khó khăn hoặc không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục đăng ký thường trú tại nơi thuê ở.

Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.

Trân trọng!

Người biên tập: Võ Thị Hồng Duyên