Từ ngày 01/7/2026, một số quy định liên quan đến thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản chính thức được điều chỉnh theo Nghị định số 253/2026/NĐ-CP. Những thay đổi này tác động trực tiếp đến việc xác định giá tính thuế, thời điểm xác định thu nhập tính thuế và thời hạn nộp hồ sơ khai thuế khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Dưới đây là 03 nội dung đáng chú ý mà người dân, tổ chức và doanh nghiệp cần lưu ý khi thực hiện các giao dịch bất động sản.

1. Giá tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị định số 253/2026/NĐ-CP là việc điều chỉnh cách xác định giá tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo Điều 57 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, kể từ ngày 01/7/2026, giá tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng.

Tuy nhiên, trong các trường hợp sau:

  • Hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá;
  • Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất theo bảng giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (sau khi áp dụng hệ số điều chỉnh, nếu có),

thì giá tính thuế sẽ được xác định theo bảng giá đất.

Như vậy, trên thực tế, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào mức giá phù hợp theo quy định để xác định nghĩa vụ thuế, nhằm hạn chế tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế của giao dịch.

Ví dụ:

Giá đất theo bảng giá đất là 02 tỷ đồng.

  • Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng ghi giá 03 tỷ đồng, thuế thu nhập cá nhân được xác định là: 03 tỷ đồng × 2% = 60 triệu đồng.
  • Trường hợp hợp đồng chỉ ghi giá 1,5 tỷ đồng, giá tính thuế sẽ được xác định theo bảng giá đất là 02 tỷ đồng, tương ứng số thuế phải nộp là 40 triệu đồng.

Người chuyển nhượng cần lưu ý kê khai đúng giá trị giao dịch thực tế. Trường hợp cố ý kê khai giá thấp nhằm giảm số thuế phải nộp có thể bị xác định là hành vi trốn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật về quản lý thuế, bao gồm xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự nếu đủ căn cứ.

2. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Nghị định số 253/2026/NĐ-CP cũng quy định cụ thể thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với từng trường hợp.

Trường hợp không có thỏa thuận người mua nộp thuế thay người bán

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, thông thường là ngày hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Trường hợp có thỏa thuận người mua nộp thuế thay người bán

Nếu các bên thống nhất người mua thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thay người bán thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là ngày nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai (đăng ký sang tên) tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền.

Việc xác định đúng thời điểm tính thuế có ý nghĩa quan trọng trong việc áp dụng bảng giá đất và xác định nghĩa vụ tài chính của các bên theo quy định của pháp luật.

3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Đối với trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng là bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận, pháp luật quy định người có nghĩa vụ thuế phải thực hiện kê khai đúng thời hạn. Theo đó, hồ sơ khai thuế phải được nộp chậm nhất vào ngày cuối cùng của thời hạn đăng ký biến động đất đai, tức trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phát sinh biến động theo quy định của pháp luật về đất đai. Việc nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn có thể dẫn đến việc bị xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Các quy định mới có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 đã điều chỉnh một số nội dung quan trọng liên quan đến thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản. Do đó, cá nhân, hộ gia đình và tổ chức khi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần chủ động cập nhật quy định mới, kê khai trung thực giá chuyển nhượng, xác định đúng thời điểm tính thuế và thực hiện nghĩa vụ kê khai đúng thời hạn nhằm bảo đảm quyền lợi của mình cũng như hạn chế các rủi ro pháp lý có thể phát sinh.

Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.

Trân trọng!

Người biên tập: Võ Thị Hồng Duyên