Bảng giá đất là một trong những công cụ quan trọng nhất trong hệ thống quản lý đất đai tại Việt Nam, giúp phản ánh giá trị quyền sử dụng đất theo nguyên tắc thị trường. Theo Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và ban hành sau khi Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất được điều chỉnh và ban hành hàng năm để sát hơn với thực tế giao dịch trên thị trường, giảm khoảng cách giữa giá nhà nước và giá thị trường, đồng thời tăng tính minh bạch, công bằng trong các hoạt động liên quan đến đất đai. So với giá đất cụ thể (xác định riêng cho từng trường hợp), bảng giá đất được áp dụng phổ biến hơn nhờ tính tổng quát, dễ tiếp cận và hỗ trợ ổn định kinh tế – xã hội cũng như bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất.

Khái niệm bảng giá đất

Theo khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất. Từ đó, bảng giá đất được hiểu là bảng tổng hợp các mức giá đất theo từng loại đất, khu vực và vị trí cụ thể, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định. Bảng giá đất được xây dựng dựa trên các yếu tố như vị trí địa lý, hạ tầng kỹ thuật, điều kiện kinh tế – xã hội và mức giá phổ biến trên thị trường. Việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026 theo Luật Đất đai 2024 giúp giá đất nhà nước tiệm cận hơn với thực tế, hạn chế khiếu nại, tranh chấp về định giá, đồng thời hỗ trợ tốt hơn cho các chính sách tài chính đất đai và phát triển kinh tế.

Các trường hợp áp dụng bảng giá đất

Theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), bảng giá đất được sử dụng để tính toán trong nhiều trường hợp cụ thể liên quan đến tài chính đất đai, bao gồm:

  • Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;
  • Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
  • Tính thuế sử dụng đất;
  • Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
  • Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
  • Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
  • Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;
  • Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;
  • Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với thửa đất hoặc khu đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
  • Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;
  • Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Việc mở rộng phạm vi áp dụng này trong Luật Đất đai 2024 đảm bảo tính thống nhất pháp luật, giảm lạm dụng, tăng nguồn thu ngân sách từ đất đai, đồng thời bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất bằng cách dựa trên cơ sở giá cả hợp lý và minh bạch.

Quy trình xây dựng bảng giá đất

Căn cứ Điều 14 Nghị định 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 10 Nghị định 49/2026/NĐ-CP), quy trình xây dựng bảng giá đất được thực hiện chặt chẽ, minh bạch và có sự tham gia rộng rãi.

Đầu tiên, tổ chức thực hiện định giá đất tiến hành: điều tra, khảo sát, thu thập thông tin; rà soát bảng giá đất hiện hành; xác định loại đất, khu vực, vị trí đất tại từng xã, phường, đặc khu; tổng hợp và hoàn thiện hồ sơ kết quả tại cấp xã, cấp tỉnh. Sau đó, xây dựng dự thảo bảng giá đất kèm báo cáo thuyết minh.

Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm: xây dựng dự thảo tờ trình ban hành bảng giá đất; đăng tải hồ sơ lấy ý kiến dự thảo trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Sở trong 30 ngày; lấy ý kiến bằng văn bản từ Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp tỉnh, các tổ chức thành viên, cơ quan thuế, tổ chức công chứng nhà nước và tổ chức tư vấn định giá đất; tiếp thu, hoàn thiện tờ trình và chỉ đạo tổ chức định giá đất giải trình, chỉnh sửa dự thảo bảng giá đất cùng báo cáo thuyết minh.

Tiếp theo, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất; Hội đồng thẩm định thực hiện thẩm định và gửi văn bản về Sở. Sở tổ chức tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa theo ý kiến Hội đồng thẩm định rồi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Cuối cùng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất, công bố công khai và chỉ đạo cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Quy trình này không chỉ đảm bảo tính khoa học mà còn khuyến khích sự tham gia của cộng đồng, giúp bảng giá đất phản ánh đúng thực tế thị trường, giảm sai sót và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.

Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.

Trân trọng!

Người biên tập: Nguyễn Thị Trà My