Phạt cọc là một trong những quy định quan trọng mà các bên cần nắm rõ khi đặt cọc mua bán tài sản, đặc biệt là tài sản có giá trị lớn như quyền sử dụng đất. Trong đó, người dân không nên bỏ qua trường hợp bị phạt cọc nhưng vẫn có thể “lãi” khi đặt cọc mua bán đất.

Khi nào bị phạt cọc và mức phạt cọc là bao nhiêu?

Một trong những điều quan trọng nhất khi đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các bên phải nắm rõ khi nào bị phạt cọc và mức phạt cọc là bao nhiêu.

Trường hợp bị phạt cọc và mức phạt cọc được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, các trường hợp phạt cọc và mức phạt cọc bao gồm:

1. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nói cách khác, nếu không có thỏa thuận khác, mức phạt cọc đối với bên đặt cọc bằng số tiền đặt cọc.

2. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nói cách khác, nếu không có thỏa thuận khác, bên nhận đặt cọc phải trả lại số tiền đặt cọc và chịu mức phạt cọc bằng số tiền đặt cọc.

Bị phạt cọc nhưng vẫn lãi

Với quy định phạt cọc như trên, vẫn có trường hợp bên nhận đặt cọc dù bị phạt cọc nhưng vẫn lãi. Cụ thể, trong thời gian đợi bên đặt cọc đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận đặt cọc nhận được lời đề nghị chuyển nhượng với giá cao hơn. Số tiền chênh lệch từ giao dịch mới nếu có sẽ cao hơn so với mức phạt cọc.

Ví dụ minh họa

Ông A và ông B thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất của ông A với giá 1 tỷ đồng. Ông B đặt cọc cho ông A 300 triệu đồng, và hai bên không thỏa thuận thêm về mức phạt cọc. Như vậy, mức phạt cọc được ấn định là 300 triệu đồng.

Trong thời gian đợi ông B cùng đi công chứng hợp đồng, ông A nhận được lời đề nghị từ ông C với giá chuyển nhượng 1,5 tỷ đồng. Ông C đặt cọc cho ông A 400 triệu đồng.

Như vậy, nếu ông A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C, ông A sẽ bị phạt cọc 300 triệu đồng (trả lại 300 triệu đồng và phạt thêm 300 triệu đồng cho ông B) nhưng vẫn lãi 200 triệu đồng so với giao dịch với ông B.

Điều kiện để bị phạt cọc nhưng vẫn lãi

Từ ví dụ trên, có thể thấy bên nhận đặt cọc bị phạt cọc nhưng vẫn lãi và an toàn về mặt pháp lý nếu đáp ứng các điều kiện sau:

1. Số tiền chênh lệch nhận được từ lời đề nghị mới phải lớn hơn số tiền phạt cọc của hợp đồng đặt cọc cũ.

2. Lời đề nghị mới phải chắc chắn được thực hiện.

Thông thường, khi nhận được lời đề nghị mới và tính toán số tiền chênh lệch cao hơn mức phạt cọc, bên nhận đặt cọc cần thỏa thuận với người mới để lập hợp đồng chuyển nhượng và công chứng/chứng thực ngay hợp đồng đó theo quy định.

Mặc dù theo quy định, bên nhận đặt cọc có thể bị phạt cọc nhưng vẫn lãi trong trường hợp như đã phân tích, nhưng sẽ chỉ loại trừ được rủi ro nếu lời đề nghị mới được chắc chắn thực hiện, hoặc tốt nhất là sang tên ngay cho người mới với số tiền cao hơn.

Rủi ro pháp lý nếu không cẩn trọng

Nếu không thỏa mãn các điều kiện trên, bên nhận đặt cọc sẽ đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý. Trên thực tế, nhiều người đã bị lừa, thậm chí đối diện khả năng bị phạt cọc hai lần.

Vẫn với ví dụ trên, mặc dù về lý thuyết ông A có thể lãi 200 triệu đồng nếu chuyển nhượng cho ông C, nhưng nếu không xem xét kỹ, ông A dễ bị lừa. Cụ thể:

  • Ông C đặt cọc 400 triệu đồng cho ông A nhưng không thỏa thuận thêm về mức phạt cọc và không ghi thời hạn công chứng/chứng thực.
  • Nếu ông C cố tình không lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định, ông A sẽ đối diện nhiều rủi ro.
  • Trong thời gian đợi ông C đi công chứng/chứng thực, ông B yêu cầu ông A sang tên theo quy định. Nếu ông A sang tên cho ông B, ông A sẽ mất 400 triệu đồng phạt cọc cho ông C. Nếu không sang tên cho ông B, ông A phải đợi ông C vô thời hạn.

Về lý thuyết, nếu ông A không sang tên cho ông B, ông A vẫn có thể lãi 200 triệu đồng nếu chuyển nhượng cho ông C. Tuy nhiên, nếu không thỏa thuận rõ thời hạn công chứng/chứng thực với ông C, ông A sẽ phải chờ đợi vô thời hạn, dẫn đến khó chuyển nhượng cho người khác.

Lưu ý khi áp dụng quy định

Trên đây là quy định về trường hợp bị phạt cọc nhưng vẫn lãi khi bán đất. Tuy nhiên, bên nhận đặt cọc cần hết sức lưu ý khi áp dụng quy định này, bởi nhiều người đã bị lừa hoặc rơi vào tình thế khó, đặc biệt khi cần tiền và muốn bán nhanh.

Để tránh rủi ro, bên nhận đặt cọc nên:

  • Đảm bảo lời đề nghị mới được thực hiện chắc chắn, tốt nhất là hoàn tất việc sang tên.
  • Thỏa thuận rõ thời hạn công chứng/chứng thực trong hợp đồng đặt cọc với bên mới.
  • Tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để đảm bảo giao dịch an toàn.

Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.

Trân trọng!

Người biên tập: Nguyễn Anh Quân