Khi cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, việc vay tiền sẽ trở nên dễ dàng hơn đối với các bên liên quan. Tuy nhiên, để thực hiện đúng quy định pháp luật, các bên thế chấp cần nắm rõ những điều kiện, thủ tục và quy định liên quan đến việc cá nhân nhận thế chấp Sổ đỏ. Dưới đây là những thông tin chi tiết cần biết.

1. Cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Theo Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, cá nhân và tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được phép nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất, miễn là đáp ứng các điều kiện cụ thể. Cụ thể, bên nhận thế chấp phải là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai hoặc cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Quy định này có hiệu lực từ ngày 15/5/2021. Trước đây, Bộ luật Dân sự không quy định rõ về đối tượng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trên thực tế, chỉ các tổ chức tín dụng như ngân hàng mới được nhận thế chấp. Sự thay đổi này đã mở rộng quyền lợi cho cá nhân và tổ chức kinh tế trong việc tham gia giao dịch thế chấp.

2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được phép thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau. Trước hết, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, vẫn có một số ngoại lệ như trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư, hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản. Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận vẫn có thể thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Tiếp theo, đất thế chấp phải không có tranh chấp, hoặc nếu có tranh chấp thì đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật. Quyền sử dụng đất cũng không được phép bị kê biên hay áp dụng các biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự. Đồng thời, đất phải còn trong thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật. Những điều kiện này nhằm đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong giao dịch thế chấp.

3. Việc thế chấp có được ghi trong Sổ đỏ không?

Theo khoản 24 Điều 13 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, thông tin về việc thế chấp quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất sẽ được ghi nhận trên Giấy chứng nhận. Cụ thể, khi đăng ký thế chấp, nội dung được thể hiện bao gồm tên tài sản thế chấp (quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, hoặc cả hai, thậm chí là tài sản hình thành trong tương lai), thông tin của bên nhận thế chấp, và mã hồ sơ thủ tục đăng ký. Nếu có thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký trước đó, thông tin sẽ được cập nhật với nội dung trước và sau khi thay đổi cùng mã hồ sơ tương ứng. Trong trường hợp xóa đăng ký thế chấp, nội dung xóa cũng sẽ được ghi nhận kèm ngày tháng và mã hồ sơ.

Những thông tin này được ghi tại mục “Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” trên trang 2 của Giấy chứng nhận. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và theo dõi được lịch sử biến động của quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.

4. Đất đang thế chấp có quyền bán không?

Theo quy định tại khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được phép bán, trao đổi, hoặc tặng cho tài sản đang thế chấp, trừ khi được bên nhận thế chấp đồng ý. Nói cách khác, nếu muốn bán đất đang trong tình trạng thế chấp, bên thế chấp cần có sự đồng thuận bằng văn bản hoặc thỏa thuận rõ ràng từ bên nhận thế chấp. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp, đồng thời tránh các tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch.

Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.

Trân trọng!

Người biên tập: Nguyễn Anh Quân