Trong quá trình giải quyết các tranh chấp dân sự, việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, như phong tỏa tài sản, thường được nguyên đơn đề xuất nhằm bảo đảm thi hành án. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là liệu Tòa án có quyền phong tỏa căn nhà hoặc quyền sử dụng đất khi hợp đồng mua bán đã được công chứng nhưng chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan?

Để trả lời, cần xem xét các quy định pháp luật hiện hành, đặc biệt liên quan đến quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và các điều kiện áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Theo quy định tại Điều 126 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, biện pháp phong tỏa tài sản chỉ được áp dụng khi có căn cứ cho thấy người có nghĩa vụ sở hữu tài sản và việc phong tỏa là cần thiết để bảo đảm giải quyết vụ án hoặc thi hành án. Điều này đặt ra yêu cầu phải xác định rõ tài sản tranh chấp là nhà ở hay quyền sử dụng đất, cũng như tình trạng pháp lý của tài sản tại thời điểm yêu cầu phong tỏa.

Trường hợp tài sản tranh chấp là nhà ở

Đối với nhà ở, khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở trong giao dịch mua bán là khi bên mua đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Đồng thời, khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 nêu rằng hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực từ thời điểm hoàn thành công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đã được công chứng sẽ có hiệu lực ngay lập tức, nhưng quyền sở hữu chỉ chuyển giao khi bên mua hoàn tất thanh toán và nhận bàn giao nhà.

Trong trường hợp này, nếu bạn đã ký hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng đã được công chứng, và bên mua đã thanh toán đủ tiền cũng như nhận bàn giao nhà, thì căn nhà không còn thuộc quyền sở hữu của bạn. Do đó, Tòa án không có cơ sở để áp dụng biện pháp phong tỏa tài sản này, vì nó đã thuộc về bên mua một cách hợp pháp. Ngược lại, nếu hợp đồng đã công chứng nhưng bên mua chưa thanh toán đủ tiền hoặc chưa nhận bàn giao nhà, thì căn nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của bạn. Trong trường hợp này, Tòa án có quyền áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa căn nhà theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, nhằm bảo đảm thi hành án.

Trường hợp tài sản tranh chấp là quyền sử dụng đất

Đối với quyền sử dụng đất, khoản 1 và khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dù đã được công chứng, chỉ có hiệu lực đầy đủ khi hoàn tất thủ tục đăng ký vào sổ địa chính. Nếu không đăng ký biến động, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bạn, và theo điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, việc không thực hiện đăng ký biến động có thể dẫn đến xử phạt hành chính.

Do đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng và đã hoàn tất thủ tục đăng ký vào sổ địa chính, thì quyền sử dụng đất không còn thuộc về bạn. Trong trường hợp này, Tòa án không thể áp dụng biện pháp phong tỏa đối với thửa đất, vì nó đã được chuyển giao hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng. Ngược lại, nếu hợp đồng đã công chứng nhưng chưa đăng ký biến động, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bạn, và Tòa án có quyền phong tỏa thửa đất để bảo đảm thi hành án theo quy định pháp luật.

Kết luận

Việc Tòa án có được áp dụng biện pháp phong tỏa tài sản hay không phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của tài sản tại thời điểm yêu cầu. Nếu tài sản là căn nhà và quyền sở hữu đã chuyển giao cho bên mua (thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà), hoặc nếu tài sản là quyền sử dụng đất và đã hoàn tất đăng ký biến động, thì Tòa án không thể phong tỏa tài sản này. Ngược lại, nếu quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bạn do chưa hoàn tất các điều kiện chuyển giao, Tòa án có quyền áp dụng biện pháp phong tỏa theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Để bảo vệ quyền lợi, bạn nên cung cấp đầy đủ chứng cứ về tình trạng pháp lý của tài sản (hợp đồng công chứng, chứng từ thanh toán, biên bản bàn giao nhà, hoặc hồ sơ đăng ký biến động) cho Tòa án xem xét.

Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.

Trân trọng!

Người biên tập: Nguyễn Anh Quân