Câu hỏi của bạn liên quan đến việc Tòa án có được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa căn nhà đã được công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính trong một vụ án dân sự về tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất. Dưới đây là phân tích chi tiết dựa trên các quy định pháp luật hiện hành.

Trước hết, theo Điều 126 của Bộ luật Tố tụng dân sự, biện pháp phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ được áp dụng nếu có căn cứ cho thấy người này sở hữu tài sản và việc phong tỏa là cần thiết để đảm bảo giải quyết vụ án hoặc thi hành án. Trong trường hợp của bạn, cần xác định rõ tài sản bị yêu cầu phong tỏa là căn nhà hay quyền sử dụng đất, bởi mỗi loại tài sản có quy định pháp luật riêng về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng.

Trường hợp tài sản là căn nhà

Theo khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2023, thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở trong giao dịch mua bán là khi bên mua đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Đồng thời, khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 quy định hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực từ thời điểm được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà của bạn đã được công chứng, nhưng quyền sở hữu chỉ chuyển giao khi bên mua hoàn thành thanh toán và nhận bàn giao nhà.

– Nếu bạn đã ký hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng được công chứng, và bên mua đã thanh toán đủ tiền cũng như nhận bàn giao nhà, thì tại thời điểm đó, căn nhà không còn thuộc quyền sở hữu của bạn. Do đó, Tòa án không có cơ sở để áp dụng biện pháp phong tỏa căn nhà vì nó không còn là tài sản của bạn.

– Ngược lại, nếu hợp đồng đã được công chứng nhưng bên mua chưa thanh toán đủ tiền hoặc chưa nhận bàn giao nhà, thì căn nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của bạn. Trong trường hợp này, Tòa án có quyền áp dụng biện pháp phong tỏa theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự để đảm bảo thi hành án.

Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất

Đối với quyền sử dụng đất, khoản 1 và khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 quy định rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký biến động vào sổ địa chính. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm hoàn thành đăng ký này. Ngoài ra, điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định rằng nếu không đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất có thể bị xử phạt hành chính.

– Nếu bạn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng được công chứng, và đã hoàn tất đăng ký biến động vào sổ địa chính, thì quyền sử dụng đất không còn thuộc về bạn. Do đó, Tòa án không được phép phong tỏa thửa đất này vì nó không còn là tài sản của bạn.

– Tuy nhiên, nếu hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng nhưng chưa được đăng ký vào sổ địa chính, thì quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bạn. Trong trường hợp này, Tòa án có quyền áp dụng biện pháp phong tỏa thửa đất để đảm bảo thi hành án theo quy định pháp luật.

Kết luận

Việc Tòa án có được phong tỏa căn nhà hay quyền sử dụng đất của bạn phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của tài sản tại thời điểm nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu căn nhà hoặc quyền sử dụng đất không còn thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của bạn do đã hoàn tất các thủ tục chuyển giao theo quy định pháp luật, Tòa án không thể phong tỏa tài sản. Ngược lại, nếu tài sản vẫn thuộc về bạn do chưa hoàn thành các điều kiện chuyển giao, Tòa án có quyền áp dụng biện pháp phong tỏa. Bạn nên cung cấp đầy đủ chứng cứ về tình trạng thanh toán, bàn giao nhà, hoặc đăng ký biến động đất đai để bảo vệ quyền lợi của mình trước Tòa án.

Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.

Trân trọng!

Người biên tập: Nguyễn Anh Quân