Điều kiện để thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện cụ thể. Những điều kiện này nhằm đảm bảo tính hợp pháp, minh bạch và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan, đồng thời hỗ trợ cơ quan nhà nước trong việc quản lý đất đai. Việc không đáp ứng một trong các điều kiện có thể dẫn đến từ chối đăng ký thế chấp, ảnh hưởng đến hiệu lực của giao dịch.
Điều kiện về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều kiện đầu tiên và quan trọng nhất là người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và còn hiệu lực. Nếu thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền, Giấy chứng nhận phải ghi rõ thông tin về cả hai để xác định chính xác phạm vi tài sản bảo đảm. Trường hợp không có Giấy chứng nhận (trừ các ngoại lệ như thừa kế hoặc chuyển đổi đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024), việc thế chấp sẽ không được thực hiện.
Điều kiện đất không có tranh chấp
Thửa đất đem thế chấp phải không có tranh chấp, hoặc nếu từng có tranh chấp thì phải được giải quyết dứt điểm bằng bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định, phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật. Tranh chấp ở đây bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất, ranh giới thửa đất, hoặc nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Cơ quan đăng ký đất đai có quyền từ chối nếu nhận được văn bản thụ lý tranh chấp từ Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác, theo điểm c khoản 1 Điều 15 Nghị định 99/2022/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP). Điều này giúp tránh rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp.
Điều kiện quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp thi hành án
Quyền sử dụng đất không được bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo pháp luật thi hành án dân sự. Kê biên là biện pháp cưỡng chế để thi hành bản án, quyết định có hiệu lực, nên trong giai đoạn này, người sử dụng đất không thể thực hiện giao dịch thay đổi tình trạng pháp lý của tài sản. Cơ quan đăng ký sẽ từ chối nếu nhận được văn bản thông báo kê biên từ cơ quan thi hành án dân sự hoặc Chấp hành viên trước thời điểm ghi nhận đăng ký vào Sổ đăng ký hoặc cơ sở dữ liệu đất đai. Quy định này đảm bảo tính ổn định và tránh xung đột giữa các biện pháp thi hành án.
Điều kiện quyền sử dụng đất còn trong thời hạn sử dụng
Quyền sử dụng đất phải còn trong thời hạn sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo quy định pháp luật đất đai. Ví dụ, đất ở thường có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, trong khi đất nông nghiệp hoặc đất sản xuất kinh doanh có thời hạn cụ thể. Nếu thời hạn đã hết mà chưa được gia hạn, việc thế chấp sẽ không hợp lệ. Điều kiện này nhằm đảm bảo giá trị tài sản thế chấp trong suốt thời gian hợp đồng, giúp bên nhận thế chấp đánh giá rủi ro chính xác hơn.
Điều kiện không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
Quyền sử dụng đất không được bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật tố tụng, chẳng hạn như phong tỏa tài sản để ngăn chặn tẩu tán hoặc bảo đảm giải quyết tranh chấp. Nếu cơ quan đăng ký nhận được văn bản yêu cầu không thực hiện đăng ký từ cơ quan tố tụng hoặc người có thẩm quyền, việc thế chấp sẽ bị từ chối. Biện pháp này bảo vệ quá trình tố tụng và tránh làm phức tạp thêm tình trạng pháp lý của tài sản.
Điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai
Theo khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024, nếu người sử dụng đất đang được chậm thực hiện hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính về đất đai (như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất), thì phải hoàn thành các nghĩa vụ này trước khi thế chấp. Điều này đảm bảo rằng tài sản thế chấp không còn gánh nặng tài chính, giúp giao dịch diễn ra suôn sẻ và giảm rủi ro cho bên nhận thế chấp. Trong thực tế, cơ quan đăng ký sẽ kiểm tra kỹ lưỡng để xác nhận việc hoàn thành nghĩa vụ.
Điều kiện về hình thức hợp đồng thế chấp
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền phải được công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 (trừ trường hợp luật quy định khác). Việc công chứng hoặc chứng thực là bắt buộc để đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai. Nếu không tuân thủ, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu về hình thức, dẫn đến mất hiệu lực bảo đảm và ảnh hưởng đến quyền lợi các bên. Quy định này tăng cường tính pháp lý và minh bạch của giao dịch.
Điều kiện đối với quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung
Nếu quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung hoặc đồng sử dụng, và có thể phân chia theo phần, người sử dụng chỉ được thế chấp phần quyền của mình sau khi đăng ký biến động đất đai, tách thửa và được cấp Giấy chứng nhận riêng, theo điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024. Nếu không thể phân chia, việc thế chấp phải có sự tham gia của tất cả đồng chủ thể qua hợp đồng chung hoặc văn bản ủy quyền hợp pháp. Điều này tôn trọng quyền lợi của các đồng sở hữu, tránh tranh chấp do định đoạt đơn phương tài sản chung và đảm bảo giao dịch hợp pháp.
Điều kiện phải đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai
Việc đăng ký thế chấp được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, hoặc chi nhánh của Văn phòng này, theo khoản 1 Điều 10 Nghị định 99/2022/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP). Người yêu cầu có thể nộp hồ sơ trực tiếp, qua Bộ phận Một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã. Từ ngày 1/1/2026, theo Nghị quyết 254/2025/QH15, thông tin thế chấp sẽ không ghi trực tiếp trên Giấy chứng nhận mà chỉ cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai, nhằm hiện đại hóa quản lý và giảm thủ tục hành chính.
Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đã được chứng nhận
Hồ sơ bao gồm: Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01a tại Phụ lục (01 bản chính); Hợp đồng thế chấp đã công chứng hoặc chứng thực (01 bản chính hoặc sao có chứng thực); Giấy chứng nhận (bản gốc), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 35 Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Đây là hồ sơ cơ bản theo Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, giúp cơ quan đăng ký xác minh thông tin nhanh chóng và chính xác.
Hồ sơ đăng ký thế chấp đối với dự án đầu tư
Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình không phải nhà ở, dự án nông nghiệp, phát triển rừng hoặc dự án khác, hồ sơ bao gồm: Giấy tờ theo khoản 1 và 2 Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP; Giấy chứng nhận hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất (bản gốc hoặc chính); Giấy phép xây dựng (trừ trường hợp miễn); Quyết định phê duyệt dự án hoặc Giấy phép đầu tư (bản chính hoặc sao chứng thực); Bản vẽ thiết kế đã phê duyệt. Theo Điều 28 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, hồ sơ này đảm bảo tính khả thi và hợp pháp của dự án khi thế chấp.
Hồ sơ đăng ký thế chấp nhà ở, tài sản hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư
Nếu bên bảo đảm là chủ đầu tư đồng thời là người sử dụng đất, hồ sơ gồm: Giấy tờ theo điểm a và b khoản 1 Điều 28 Nghị định 99/2022/NĐ-CP; Giấy phép xây dựng (trừ miễn); Bản vẽ thiết kế đã phê duyệt. Điều 29 Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định này để hỗ trợ thế chấp tài sản tương lai, thúc đẩy đầu tư nhưng vẫn kiểm soát rủi ro.
Hồ sơ đăng ký thế chấp nhà ở, tài sản hình thành trong tương lai không thuộc dự án đầu tư
Hồ sơ bao gồm: Giấy tờ theo khoản 1 và 2 Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc); Giấy phép xây dựng (trừ miễn). Theo Điều 30 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, quy định này áp dụng cho các trường hợp cá nhân hoặc tổ chức không phải dự án lớn, giúp linh hoạt hơn trong giao dịch.
Thời hạn và quy trình giải quyết đăng ký thế chấp
Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết hồ sơ trong ngày làm việc nhận hồ sơ hợp lệ; nếu nhận sau 15 giờ thì hoàn thành ngày làm việc tiếp theo, theo khoản 1 Điều 16 Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Thời hạn có thể kéo dài không quá 03 ngày làm việc nếu có lý do chính đáng. Sau khi tiếp nhận, nếu hợp lệ, cơ quan cập nhật nội dung đăng ký vào Sổ đăng ký hoặc cơ sở dữ liệu đất đai theo khoản 1 Điều 35 Nghị định 99/2022/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị quyết 254/2025/QH15). Quy trình này đảm bảo hiệu quả và minh bạch, đặc biệt với cập nhật số hóa từ 2026.
Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.
Trân trọng!
Người biên tập: Nguyễn Thị Trà My
