Hiện nay, nhiều trường hợp ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay tiền kinh doanh, nhưng khi trả hết tiền mới tá hỏa vì thửa đất của mình đã đứng tên người khác. Vậy làm gì khi bị lừa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo khoản vay? Hãy cùng Mys Law tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây. 

Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật Dân sự 2015;

– Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017.

1. Hợp đồng chuyển nhượng để đảm bảo việc vay tiền có phải hợp đồng giả cách?

Pháp luật Việt Nam hiện hành không có khái niệm cụ thể về hợp đồng giả cách. Tuy nhiên, trên thực tế xuất hiện các hợp đồng được xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu đi một giao dịch dân sự khác. Các hợp đồng này thường được gọi là hợp đồng giả cách.

Ví dụ: Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng nhà đất là 2% giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, nhiều trường hợp bên bán muốn giảm tiền thuế thu nhập cá nhân phải đóng nên đã làm hai hợp đồng, bao gồm: một hợp đồng viết tay ghi giá trị thật của giao dịch và một hợp đồng công chứng ghi giá trị mua bán nhà đất nhỏ hơn rất nhiều so với giá trị thật; hợp đồng này được sử dụng trong việc kê khai thuế và làm thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hợp đồng thứ hai chính là hợp đồng giả cách. 

Việc các bên giao kết hợp đồng giả cách thường nhằm mục đích trục lợi. Có trường hợp, các bên tham gia hợp đồng đều đồng ý về việc ký kết hợp đồng giả cách. Nhưng cũng không ít trường hợp, một bên vì muốn thu lợi cá nhân nên đã lừa bên còn lại ký hợp đồng giả cách như trường hợp bên cho vay yêu cầu bên vay ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mục đích đảm bảo cho khoản vay nhưng thực tế lại tự ý chuyển nhượng tài sản đảm bảo. 

2. Đi vay tiền nhưng ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ gặp những rủi ro gì?

Ngoài việc phải chịu lãi suất, người đi vay khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo khoản vay còn phải đối mặt với rủi ro mất trắng. Không ít những vụ việc người đi vay rơi vào cảnh mất trắng tài sản dù đã có nhiều cảnh báo về nguy cơ, tác hại của việc vay nặng lãi.

Không thể phủ nhận, hình thức cho vay tiền này khá tinh vi, các chủ cho vay lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân, đưa ra các thông tin, giải thích hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà chỉ là hình thức để đảm bảo khoản vay chứ không phải mua bán. Thế nhưng, “bút sa gà chết”, nguy cơ mất nhà mất đất mới hiện hữu.

Rất nhiều trường hợp sau đó, bên cho vay đã sang tên, chuyển nhượng tài sản của bên vay để thu hồi vốn. Thậm chí, ngay cả khi vẫn còn trong thời hạn vay, nhiều đối tượng đã nhanh chóng bán luôn nhà đất của họ, rồi phủi phui mọi trách nhiệm. Đến khi bên thứ ba đến đòi nhà đất thì người đi vay mới vỡ lẽ. Căn nhà trị giá hàng tỷ đồng, nhưng tiền vay lại nhỏ hơn rất nhiều, dẫn đến hậu quả người đi vay mất trắng tài sản trong khi vẫn phải thanh toán khoản nợ lớn.

Trong trường hợp đó, thì việc chứng minh có tồn tại giao dịch vay tài sản mà việc ký hợp đồng chuyển nhượng thực chất chỉ là để bảo đảm cho giao dịch vay trên là rất cần thiết. Tuy nhiên, nếu không có chứng cứ chứng minh giao dịch chỉ là vay tài sản, thì với hợp đồng ủy quyền hoặc chuyển nhượng hợp pháp, nguy cơ mất tài sản là có thật. Đồng thời, việc điều tra xác minh sẽ vô cùng khó khăn.

Ví dụ như trường hợp dưới đây:

Vừa qua, ông Trần Quí Thanh, giám đốc của tập đoàn Tân Hiệp Phát đã bị công an bắt về tội  “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”. 

Theo cáo trạng, ông Thanh đã thông qua người môi giới để cho nhiều người vay tiền với lãi suất 3%/tháng, tuy nhiên khi thực hiện thủ tục vay, ông yêu cầu những người đi vay phải làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để giả cách cho hợp đồng vay tài sản.

Ông Thanh cam kết với người đi vay sẽ cho chuộc lại tài sản khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, với danh tiếng của Tập Đoàn Tân Hiệp Phát, nhiều người đã tin tưởng và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, khi người vay tìm đến để trả nợ gốc, trả lãi và muốn chuộc lại tài sản, bằng các thủ đoạn lấy lý do người vay đã vi phạm hợp đồng, ông Thanh và hai con gái là Trần Uyên Phương, Trần Ngọc Bích thực hiện việc chiếm đoạt tài sản với số tiền hơn 1000 tỷ đồng từ các bị hại.

Khi ra tòa, ông Thanh khai là mua các tài sản trên, không phải cho vay hòng để thoát tội, đẩy trách nhiệm về bị hại, cho rằng giữa ông và bị hại ngay từ đầu là các thỏa thuận mua, bán, chuyển nhượng QSDĐ. 

Nếu không có các giao dịch chuyển tiền, nhận tiền rất rõ, mà chỉ “giao nhận, thỏa thuận miệng” với nhau thì rất khó buộc tội các bị cáo, cơ quan điều tra đã điều tra rất công phu, kỹ lưỡng mới có căn cứ xử lý.

Như vậy, có thể thấy rủi ro bị mất QSDĐ khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để thỏa thuận cho khoản vay là rất cao.

Bên cho vay hoàn toàn có thể lật lọng, đổi trắng thành đen với các trường hợp không thể chứng minh có giao nhận tiền.

Hoặc khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng và thực hiện việc đăng ký đất đai đúng quy định của pháp luật thì pháp luật không có căn cứ để bảo vệ người bị hại.

3. Việc ký hợp đồng chuyển nhượng nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác là vi phạm pháp luật

Việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản là việc “xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác”. Do đó, khi có tranh chấp thì các bên có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu theo quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạocho dù hợp đồng đã đảm bảo đúng hình thức và đã được thực hiện trong thực tiễn.

Thực tế thì cho dù người đi vay thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ trả nợ và lãi theo hợp đồng vay tài sản thì việc lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất hay yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không phải là dễ dàng bởi việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản là hợp pháp, văn phòng công chứng cũng làm việc đúng pháp luật khi các bên có đầy đủ hồ sơ theo pháp luật. Hơn nữa, quá trình giải quyết để đi đến một bản án tuyên bố hợp đồng vô hiệu cũng phải mất tới vài năm vì việc đánh giá hợp đồng nào là giả tạo, hợp đồng nào là thực, các bên có hoàn toàn tự nguyện hay có sự cưỡng ép khi ký kết hợp đồng không là rất khó khăn và tốn nhiều thời gian. Bởi hợp đồng vay tài sản vẫn có hiệu lực khi thỏa thuận bằng miệng trong khi hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì cần công chứng, chứng thực nên muốn chứng minh hợp đồng mua bán tài sản là giả tạo khá khó khăn. 

Người cho vay là bên hưởng lợi trong giao dịch này bởi hợp đồng vay tài sản thường có giá trị thấp hơn nhiều so với giá trị của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, nếu có dấu hiệu giả tạo hay cưỡng ép ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thì hợp đồng này có thể bị tuyên vô hiệu, hoặc nghiêm trọng hơn nếu có sự đe dọa, dùng vũ lực ép buộc bên vay tài sản ký hợp đồng bảo đảm thì sẽ vi phạm pháp luật hình sự.

4. Khi bị lừa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo khoản vay thì người đi vay cần phải làm gì?

Thứ nhất, cần thu thập các tài liệu chứng cứ chứng minh hợp chồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là để che giấu hợp đồng vay tài sản. Cụ thể các bằng chứng có thể được xem xét chứng minh về việc vay tài sản tồn tại như là hợp đồng vay tài sản có lãi suất, các giao dịch chuyển tiền lãi hằng tháng, hay các cuộc hội thoại ghi âm, đoạn tin nhắn thừa nhận việc thanh toán lãi hàng tháng, hay việc chuyển quyền sử dụng đất là để đảm bảo khoản vay,…

Thứ hai, sau khi chuẩn bị các tài liệu, chứng cứ, bên vay khi bị lừa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo khoản vay cần tiến hành khởi kiện yêu cầu Tòa án có thẩm quyền tuyên giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo và giải quyết hậu quả của việc tuyên giao dịch dân sự vô hiệu. Khi đó, bên vay có thể lấy lại được quyền sử dụng đất của mình. 

Cụ thể, hồ sơ khởi kiện bao gồm: Đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do giả tạo; Tài liệu, chứng cứ có liên quan đến quan hệ hợp đồng, như hợp đồng, các giấy tờ, biên bản liên quan đến việc giao kết hợp đồng;Giấy tờ nhân thân (chứng minh nhân dân/ căn cước công dân…). Sau khi hồ sơ hợp lệ được gửi đến Tòa án có thẩm quyền, Tòa án sẽ xem xét thụ lý, giải quyết yêu cầu theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Thứ ba, trong trường hợp, nếu cho rằng có yếu tố tội phạm trong vụ này, thì bên vay có thể làm đơn tố giác tội phạm về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản và gửi đến cơ quan chức năng để giải quyết. Cụ thể, theo quy định tại Điều 174 Bộ luật hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017, thì nếu bên cho vay dùng thủ đoạn gian dối (lừa người đi vay ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay vì ký hợp đồng bảo đảm, sau đó làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác hay mang đi thế chấp tại ngân hàng… ), chiếm đoạt tài sản trị giá từ 2.000.000 đồng trở lên thì bên cho vay có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản

Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.
Trân trọng!