Để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp, người dân và doanh nghiệp cần nắm rõ các quy định trong Luật Đất đai. Vậy Luật Đất đai mới nhất năm 2026 là luật nào? Và văn bản hướng dẫn Luật Đất đai gồm những văn bản nào? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các vấn đề này dựa trên các quy định pháp lý hiện hành, đồng thời phân tích thêm về ý nghĩa và tác động của chúng đến thực tiễn sử dụng đất.
- Luật Đất đai 2026 là Luật nào?
Luật mới nhất điều chỉnh nội dung về đất đai là Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024, thay thế Luật Đất đai 2013. Luật này có hiệu lực chính thức từ ngày 01/08/2024, nhưng một số quy định quan trọng chỉ bắt đầu áp dụng từ năm 2026, dẫn đến cách gọi phổ biến “Luật Đất đai 2026” trong cộng đồng để nhấn mạnh thời điểm áp dụng các thay đổi lớn.
Luật Đất đai 2024 gồm 16 chương và 260 điều, quy định toàn diện về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, cũng như quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. So với luật cũ, luật mới nhấn mạnh hơn vào việc minh bạch hóa quản lý đất đai, bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội thông qua các cơ chế giá đất sát thực tế hơn.
2. Quy định của Luật Đất đai có hiệu lực áp dụng từ năm 2026
Luật Đất đai 2024 mang lại nhiều thay đổi quan trọng, đặc biệt là các quy định liên quan đến giá đất và quản lý đất đai trong các lĩnh vực hạ tầng, sẽ được áp dụng từ năm 2026. Những thay đổi này nhằm đảm bảo giá đất phù hợp với thị trường, giảm thiểu tranh chấp và hỗ trợ phát triển bền vững. Dưới đây là phân tích chi tiết một số quy định chính.
2.1 Bảng giá đất lần đầu
Theo Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và trình HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất lần đầu, để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Bảng giá này sẽ được xây dựng dựa trên các nguyên tắc khoa học, phản ánh giá trị thực tế của đất theo vị trí, khu vực và mục đích sử dụng, giúp tránh tình trạng giá đất nhà nước thấp hơn thị trường như trước đây. Việc áp dụng bảng giá mới sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch đất đai, thuế và phí liên quan, đòi hỏi người dân và doanh nghiệp cần chuẩn bị cập nhật thông tin kịp thời.
2.2 Điều chỉnh hàng năm
Luật Đất đai 2024 quy định việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất hàng năm để áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo. Cơ chế này thay thế cho cách điều chỉnh định kỳ 5 năm/lần trước đây, giúp bảng giá đất linh hoạt hơn, sát với biến động thị trường và lạm phát. Phân tích thêm, điều này sẽ góp phần giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai, đồng thời hỗ trợ ngân sách nhà nước thu đúng, thu đủ từ các hoạt động liên quan đến đất. Tuy nhiên, nó cũng đòi hỏi cơ quan quản lý phải có hệ thống dữ liệu đất đai chính xác và minh bạch.
2.3 Giá đền bù thu hồi đất
Theo điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, tiền đền bù khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được tính dựa trên giá đất cụ thể, thay vì chỉ dựa vào bảng giá đất như trước. Khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP) nêu rõ: UBND cấp tỉnh xây dựng và quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hàng năm, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo.
Như vậy, từ 01/01/2026, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng theo khu vực, vị trí, giúp giá đền bù công bằng hơn. Phân tích sâu hơn, quy định này bảo vệ quyền lợi người dân bị thu hồi đất, giảm tranh chấp kiện tụng, nhưng cũng yêu cầu các dự án đầu tư phải lập kế hoạch tài chính chính xác hơn để tránh chậm trễ.
2.4 Các quy định đất đai mới khi xây dựng hạ tầng
Quy định về quản lý và sử dụng đất trong khu công nghệ số tập trung được nêu tại điểm a khoản 5 Điều 49 Luật Công nghiệp công nghệ số 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2026). Theo đó, việc quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, trong đó có khu công nghệ số tập trung phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Quy định này thúc đẩy phát triển công nghệ cao, nhưng đồng thời đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, tránh lãng phí tài nguyên. Phân tích thêm, nó sẽ hỗ trợ các dự án hạ tầng số, góp phần vào chuyển đổi số quốc gia, song cần phối hợp chặt chẽ giữa các bộ ngành để tránh chồng chéo quy hoạch.
2.5 Đất cho đường sắt
Căn cứ khoản 4 Điều 56 Luật Đường sắt 2024 sửa đổi một số quy định trong Luật Đất đai 2024 về đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt, trụ sở ga,… Các quy định này có hiệu lực từ 01/01/2026. Cụ thể, luật mới quy định rõ hơn về việc giao đất, cho thuê đất cho dự án đường sắt, đảm bảo an toàn và phát triển giao thông. Phân tích, thay đổi này sẽ thúc đẩy các dự án đường sắt cao tốc, nhưng cũng yêu cầu đánh giá môi trường và đền bù hợp lý để tránh ảnh hưởng đến cộng đồng địa phương.
3. Danh sách văn bản hướng dẫn của Luật Đất đai
Dưới đây là danh sách các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 cập nhật mới nhất đến năm 2025, dựa trên các nguồn pháp lý chính thức. Danh sách bao gồm Nghị định, Thông tư và Quyết định, với chi tiết về số hiệu, tên văn bản, ngày ban hành và ngày có hiệu lực. Những văn bản này giúp cụ thể hóa các quy định của luật, đảm bảo áp dụng thống nhất trên toàn quốc.
Nghị định
| STT | Tên VB | Ngày ban hành | Ngày có hiệu lực |
| 1 | Nghị định 230/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định các trường hợp khác được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 | 19/08/2025 | 19/08/2025 |
| 2 | Nghị định 226/2025/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai | 15/08/2025 | 15/08/2025 |
| 3 | Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai | 12/06/2025 | 01/07/2025 |
| 4 | Nghị định 131/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp trong lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Nông nghiệp và Môi trường | 12/06/2025 | 12/06/2025 |
| 5 | Nghị định 87/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định việc giảm tiền thuê đất năm 2024 | 11/04/2025 | 01/07/2025 |
| 6 | Nghị định 123/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai | 04/10/2024 | 04/10/2024 |
| 7 | Nghị định 115/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất | 16/09/2024 | 16/09/2024 |
| 8 | Nghị định 112/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết về đất trồng lúa | 11/09/2024 | 11/09/2024 |
| 9 | Nghị định 104/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về Quỹ phát triển đất | 31/07/2024 | 31/07/2024 |
| 10 | Nghị định 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất | 30/07/2024 | 30/07/2024 |
| 11 | Nghị định 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai | 30/07/2024 | 30/07/2024 |
| 12 | Nghị định 101/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai | 29/07/2024 | 29/07/2024 |
| 13 | Nghị định 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất | 27/06/2024 | 27/06/2024 |
| 14 | Nghị định 88/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất | 15/07/2024 | 15/07/2024 |
Thông tư
| STT | Tên VB | Ngày ban hành | Ngày có hiệu lực |
| 1 | Thông tư 50/2024/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định định mức kinh tế – kỹ thuật điều tra, đánh giá đất đai cấp vùng và cả nước | 31/12/2024 | 15/02/2025 |
| 2 | Thông tư 48/2024/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định định mức kinh tế – kỹ thuật thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất và xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai | 31/12/2024 | 15/02/2025 |
| 3 | Thông tư 29/2024/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định kỹ thuật về lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất | 12/12/2024 | 12/12/2024 |
| 4 | Thông tư 09/2024/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về nội dung, cấu trúc, kiểu thông tin cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và yêu cầu kỹ thuật đối với phần mềm ứng dụng của Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai | 31/07/2024 | 31/07/2024 |
| 5 | Thông tư 08/2024/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất | 31/07/2024 | 31/07/2024 |
| 6 | Thông tư 11/2024/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định kỹ thuật điều tra, đánh giá đất đai; kỹ thuật bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất | 31/07/2024 | 31/07/2024 |
| 7 | Thông tư 10/2024/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất | 31/07/2024 | 31/07/2024 |
| 8 | Thông tư 56/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai từ Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai | 31/07/2024 | 31/07/2024 |
| 9 | Thông tư 29/2024/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định kỹ thuật về lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất | 12/12/2024 | 12/12/2024 |
| 10 | Thông tư 10/2024/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất | 31/07/2024 | 01/08/2024 |
Quyết định
| STT | Tên VB | Ngày ban hành | Ngày có hiệu lực |
| 1 | Quyết định 12/2024/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về cơ chế, chính sách giải quyết việc làm và đào tạo nghề cho người có đất thu hồi | 31/07/2024 | 31/07/2024 |
4. Câu hỏi thường gặp về Luật Đất đai 2026
4.1 Tại sao gọi là “Luật Đất đai 2026”?
Trả lời: Mặc dù luật được ban hành là Luật Đất đai 2024, nhiều quy định chỉ bắt đầu áp dụng từ năm 2026, nên nhiều người quen gọi là Luật Đất đai 2026 để nhấn vào bước áp dụng mới. Cách gọi này giúp phân biệt với các quy định đã có hiệu lực từ 2024, đồng thời nhấn mạnh sự thay đổi lớn về giá đất.
4.2 Có thay đổi lớn so với Luật Đất đai 2013?
Trả lời: Có rất nhiều điểm mới, như: quản lý giá đất sát thị trường hơn, mở rộng quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất, cải thiện quy trình bồi thường hỗ trợ khi thu hồi đất, phát triển quỹ đất công, và quy định cụ thể về khai thác đất trong các lĩnh vực đặc biệt như công nghệ số và đường sắt. Những thay đổi này nhằm giảm tranh chấp, tăng minh bạch và hỗ trợ phát triển kinh tế.
4.3 Luật Đất đai 2024 ảnh hưởng như thế nào đến quyền sử dụng đất hiện tại?
Trả lời: Hầu hết các quyền, giấy chứng nhận sử dụng đất hiện có vẫn được bảo đảm theo nguyên tắc liên tục. Tuy nhiên, khi thực hiện các giao dịch mới (chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất…) sẽ áp dụng các quy định mới của Luật 2024 cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn. Người sử dụng đất nên kiểm tra cập nhật để tránh vi phạm.
4.4 Từ năm 2026 có gì thay đổi về bảng giá đất?
Trả lời: Từ ngày 01/01/2026, UBND cấp tỉnh sẽ áp dụng bảng giá đất mới theo quy định tại Luật Đất đai 2024. Bảng giá được cập nhật hàng năm, thay cho cơ chế “5 năm/lần” trước đây, giúp giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường, ảnh hưởng đến thuế, phí và đền bù. Điều này sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản ổn định hơn nhưng cũng đòi hỏi theo dõi sát sao từ người dân.
Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.
Trân trọng!
Người biên tập: Nguyễn Thị Trà My
