Hiện nay, tình trạng đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng khá phổ biến tại Việt Nam. Khi Nhà nước thu hồi đất không có Sổ đỏ, người đang sử dụng đất thường không có nhiều quyền lợi như đối với đất đã được cấp sổ. Trong nhiều trường hợp, người dân thậm chí không được bồi thường về đất nếu không đáp ứng các điều kiện pháp lý nhất định.

Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế vì lợi ích công cộng

Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, việc bồi thường về đất được quy định rõ tại Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024. Cụ thể, để được bồi thường về đất, người sử dụng đất cần thuộc một trong các trường hợp sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm và phải đáp ứng một trong những điều kiện cụ thể. Điều kiện này bao gồm việc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoặc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024; hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai; hoặc được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Ngoài ra, Chính phủ cũng có thể quy định thêm các trường hợp khác được bồi thường về đất cùng các điều kiện cụ thể.

Như vậy, nếu đất không có Sổ đỏ hoặc không đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng theo các quy định nêu trên, người sử dụng đất sẽ không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.

Quyền của người đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi

Dù không được bồi thường về đất trong một số trường hợp, người đang sử dụng đất vẫn có thể được hưởng các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật, bao gồm:

(1) Được bồi thường về đất (nếu đủ điều kiện)

Theo Khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc bồi thường về đất được thực hiện như sau: Việc bồi thường ưu tiên bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, ví dụ nếu thu hồi đất ở thì được bồi thường bằng đất ở. Trường hợp địa phương không còn quỹ đất để bồi thường, người dân sẽ được nhận tiền bồi thường theo giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi. Nếu người có đất bị thu hồi mong muốn nhận tiền thay vì đất hoặc nhà ở, họ có thể đăng ký nguyện vọng này để được bồi thường bằng tiền. Trong trường hợp người dân có nhu cầu sử dụng đất khác mục đích và địa phương có quỹ đất phù hợp, cơ quan chức năng có thể xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích hoặc bằng nhà ở. Quyền lợi này phụ thuộc vào quỹ đất thực tế tại địa phương và nguyện vọng của người bị thu hồi đất.

(2) Được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

Khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2024 quy định, dù không được bồi thường về đất, người sử dụng đất vẫn có thể được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại trong các trường hợp cụ thể. Đó là đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất (trừ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện bồi thường); đất được giao cho tổ chức có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn; đất thuê trả tiền hằng năm hoặc trả tiền một lần nhưng được miễn tiền thuê đất; đất thuộc quỹ đất nông nghiệp công ích do UBND cấp xã cho thuê; đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; hoặc đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất.

Chi phí đầu tư vào đất còn lại, theo Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2024, là các khoản chi phí hợp lý mà người sử dụng đất đã bỏ ra để đầu tư trực tiếp vào đất, phù hợp với mục đích sử dụng, nhưng chưa thu hồi hết tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất. Quy định này chỉ áp dụng khi đất bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

(3) Được hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Ngoài bồi thường (nếu đủ điều kiện), người sử dụng đất còn có thể được Nhà nước xem xét hỗ trợ theo Điều 108 Luật Đất đai 2024. Các khoản hỗ trợ bao gồm hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ ổn định sản xuất và kinh doanh, hỗ trợ di dời vật nuôi, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, hỗ trợ tái định cư nếu tiền bồi thường không đủ để nhận suất tái định cư tối thiểu, hỗ trợ tháo dỡ, di dời tài sản gắn liền với đất theo giấy phép xây dựng đã hết hạn, cùng các hình thức hỗ trợ khác.

(4) Được bố trí tái định cư nếu đất ở bị thu hồi

Trường hợp người có đất ở bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở, Nhà nước sẽ bố trí tái định cư theo quy định tại Điều 23 Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Nếu số tiền bồi thường về đất thấp hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu, người sử dụng đất sẽ được hỗ trợ thêm khoản tiền chênh lệch. Nếu người dân tự lo chỗ ở mới, ngoài tiền bồi thường, họ còn nhận thêm một khoản hỗ trợ tái định cư, mức hỗ trợ do UBND cấp tỉnh quyết định dựa trên diện tích đất bị thu hồi, số nhân khẩu và điều kiện thực tế tại địa phương.

(5) Được bồi thường thiệt hại về tài sản và ngừng sản xuất, kinh doanh

Khi Nhà nước thu hồi đất gây thiệt hại về tài sản hợp pháp gắn liền với đất, chủ sở hữu tài sản sẽ được bồi thường. Tương tự, nếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh do thu hồi đất và bị thiệt hại, họ cũng được bồi thường theo quy định.

Nhà nước thu hồi đất để doanh nghiệp thực hiện dự án

Trong trường hợp đất bị thu hồi để doanh nghiệp thực hiện dự án vì lợi ích riêng của doanh nghiệp, nguyên tắc chung là doanh nghiệp phải thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, điều này chỉ áp dụng khi người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng hoặc cho thuê, tức là phải có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện pháp lý tương ứng.

Nếu người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê (ví dụ đất không có Sổ đỏ), Nhà nước sẽ thu hồi đất để giao hoặc cho chủ đầu tư thuê theo Khoản 2 Điều 62 Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Trong trường hợp này, người sử dụng đất có thể thỏa thuận bán tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất cho chủ đầu tư. Nội dung hợp đồng mua bán phải ghi rõ người bán tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi và giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê. Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi đất mà không cần đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, đồng thời xác định giá đất theo quy định.

Kết luận

Tóm lại, khi đất không có Sổ đỏ bị Nhà nước thu hồi, người dân thường không được bồi thường về đất trừ khi đáp ứng các điều kiện đặc biệt theo luật định. Tuy nhiên, họ vẫn có thể được hưởng các quyền lợi khác như bồi thường chi phí đầu tư vào đất, hỗ trợ tái định cư, bồi thường thiệt hại về tài sản hoặc ngừng sản xuất, kinh doanh. Việc nắm rõ các quy định pháp luật sẽ giúp người dân bảo vệ quyền lợi của mình một cách hiệu quả trong quá trình thu hồi đất.

Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.

Trân trọng!

Người biên tập: Nguyễn Anh Quân