Mua bán đất là giao dịch có giá trị lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Để đảm bảo quyền lợi và tránh những tranh chấp không đáng có, cá nhân và tổ chức cần lưu ý một số điểm quan trọng sau đây khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào năm 2025.

1. Kiểm Tra Điều Kiện Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, để thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện sau:

  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (Sổ hồng), trừ một số trường hợp đặc biệt như thừa kế hoặc tặng cho Nhà nước.
  • Đất không có tranh chấp hoặc nếu có tranh chấp thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án.
  • Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng theo quy định.
  • Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Ngoài ra, một số trường hợp đặc biệt có thể yêu cầu thêm điều kiện đối với bên chuyển nhượng.

2. Xác Minh Thông Tin Của Bên Chuyển Nhượng

Việc kiểm tra tư cách pháp lý của bên bán là rất quan trọng để tránh mua phải đất có tranh chấp hoặc không đủ điều kiện giao dịch. Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, quyền chuyển nhượng đất thuộc về:

  • Người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc người được ủy quyền hợp pháp.
  • Nếu đất là tài sản chung vợ chồng, cần có sự đồng ý của cả hai bên.
  • Nếu Sổ đỏ đứng tên nhiều người, tất cả những người có quyền lợi liên quan phải đồng ý chuyển nhượng.

3. Kiểm Tra Quy Hoạch Của Thửa Đất

Theo khoản 4, 6, 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024, nếu đất nằm trong quy hoạch, quyền sử dụng đất sẽ bị hạn chế tùy vào tình trạng thực hiện quy hoạch:

  • Nếu quy hoạch đã công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất vẫn có quyền mua bán và thực hiện các quyền hợp pháp khác.
  • Nếu đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và thuộc diện thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền xây dựng và không được cấp Sổ đỏ nếu giao dịch sau thời điểm có quyết định thu hồi đất.
  • Nếu sau 02 năm, kế hoạch thu hồi đất không được thực hiện hoặc không có điều chỉnh phù hợp, người sử dụng đất không bị hạn chế quyền lợi.

Do đó, cần kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền trước khi giao dịch.

4. Xác Minh Tình Trạng Pháp Lý Của Giấy Chứng Nhận

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ hợp pháp khi đất đã được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng) hoặc có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp theo quy định. Nếu đất chưa có Giấy chứng nhận, rủi ro pháp lý sẽ rất cao.

5. Công Chứng Hợp Đồng Chuyển Nhượng

Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định rằng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp nhất định liên quan đến tổ chức kinh doanh bất động sản. Việc công chứng giúp đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng và tránh tranh chấp về sau.

6. Điều Kiện Của Bên Nhận Chuyển Nhượng

Không phải ai cũng có quyền nhận chuyển nhượng đất. Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, bao gồm:

  • Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng từ cá nhân (trừ trường hợp được phép chuyển đổi mục đích sử dụng).
  • Cá nhân không sinh sống tại khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng không được nhận chuyển nhượng đất trong khu vực đó.
  • Một số tổ chức, cá nhân, tổ chức tôn giáo, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài bị hạn chế theo quy định pháp luật.

7. Những Lưu Ý Quan Trọng Khi Mua Đất

Ngoài các quy định trên, người mua cần chú ý thêm những vấn đề sau để tránh rủi ro pháp lý:

  • Chỉ mua đất có Giấy chứng nhận hợp pháp để đảm bảo quyền lợi sau khi giao dịch.
  • Không thanh toán toàn bộ tiền khi chưa hoàn tất thủ tục sang tên để tránh bị lừa đảo.
  • Kiểm tra tính pháp lý của Sổ đỏ để tránh mua phải giấy tờ giả.
  • Xác minh xem đất có bị thế chấp hoặc bán cho nhiều người không để tránh tranh chấp.
  • Cẩn trọng khi đặt cọc, chỉ đặt cọc khi đã kiểm tra đầy đủ thông tin và có điều khoản rõ ràng về hoàn trả tiền cọc.
  • Không mua đất giá rẻ bất thường, vì có thể là đất có vấn đề pháp lý.
  • Tránh mua bán nhà đất bằng giấy viết tay, vì không có giá trị pháp lý trong nhiều trường hợp.
  • Không chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng, vì vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận giao dịch chứ không đảm bảo quyền sở hữu.
  • Thỏa thuận rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng, đặc biệt là các điều khoản về trách nhiệm của các bên, phương thức thanh toán và thời gian hoàn tất thủ tục sang tên.

Kết Luận

Mua bán đất là giao dịch quan trọng, đòi hỏi sự cẩn trọng và tuân thủ đúng quy định pháp luật. Người mua cần kiểm tra kỹ các điều kiện pháp lý, thông tin quy hoạch, tình trạng pháp lý của đất, và thực hiện các thủ tục công chứng hợp đồng để đảm bảo quyền lợi. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào về pháp lý, nên tham khảo ý kiến từ luật sư hoặc cơ quan chức năng trước khi quyết định giao dịch.

Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.

Trân trọng!

Người biên tập: Nguyễn Anh Quân