Quy định về quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề

Hiện nay, những tranh chấp về lấn chiếm đất ngày càng phổ biến giữa những cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có đất liền kề nhau. Đây là vấn đề được nhiều người quan tâm do nó ảnh hưởng trực tiếp tới cuộc sống của các hộ dân. Đa số mọi người sẽ giải quyết tranh chấp bằng tình làng, nghĩa xóm hoặc cũng có những người dân không rõ về các quy định của luật nên không dám làm đơn kiện. Vậy nên để rõ hơn các quy định của luật về quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, hãy cùng Mys Law tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.

Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai 2013;
• Bộ luật Dân sự 2015.

1. Quyền sử dụng đất liền kề là gì?

Theo quy định tại Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).

Như vậy có thể hiểu một cách cụ thể: “Quyền sử dụng bất động sản liền kề là việc một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác”

2. Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề:

• Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề:

– Xác lập theo thỏa thuận: Pháp luật tôn trọng nguyên tắc tự thỏa thuận giữa các chủ thể. Do đó, trong trường hợp, giữa chủ sở hữu thửa đất hưởng quyền và chủ sở hữu thửa đất chịu hưởng quyền có sự thỏa thuận với nhau về việc sử dụng thửa đất liền kề thì sẽ tuân theo sự thỏa thuận đó. Nhưng việc thỏa thuận ý chí giữa các bên cũng phải tuân thủ theo pháp luật và không có sự thỏa thuận vô giới hạn.

– Xác lập theo quy định của pháp luật: Nếu giữa các bên không thỏa thuận được với nhau thì tuân theo pháp luật được quy định tại Khoản 2 Điều 171 Luật Đất đai 2013 và Điều 248 tại Bộ luật Dân sự 2015.

Khoản 2 Điều 171 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Điều 171. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề

…2. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật này...”

Điều 248 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 248. Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề

Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:

1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.

2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.

3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.”

– Xác lập do địa thế tự nhiên: Trường hợp do vị trí tự nhiên mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một thửa đất khác thì chủ sở hữu thửa đất có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước nhất định, không được ngăn chặn, cản trở dòng nước chảy.

– Xác lập theo di chúc: Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Di chúc theo quy định của điều luật là của chủ sở hữu thửa đất chịu hưởng quyền. Khi chủ sở hữu đó chết có để lại di chúc hợp pháp, ý chí của chủ thể đó dành cho chủ sở hữu thửa đất được hưởng quyền đối với thửa đất (sử dụng hạn chế trên thửa đất) của mình thì sẽ được tôn trọng và thực hiện.

• Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề:

– Thửa đất hưởng quyền và thửa đất chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người: Trong trường hợp này, nhu cầu sử dụng hạn chế thửa đất liền kề tự động kết thúc

– Việc sử dụng, khai thác thửa đất không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền: Chủ sở hữu đang sử dụng quyền thửa đất liền kề và đến một thời điểm nhất định không cần thiết cũng như không tiếp tục sử dụng quyền thửa đất liền kề để phục vụ khai thác, sử dụng thửa đất của mình, có thể do họ có hệ thống khác thay thế và họ chủ động loại bỏ đối tượng của quyền đối với thửa đất liền kề.

– Theo thỏa thuận của các bên: Việc thỏa thuận này phải thông qua các quy định của pháp luật và phải được hình thành văn bản, có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền để tránh các tranh chấp phát sinh

– Trường hợp khác theo quy định của luật: Thửa đất liền kề không còn do tự nhiên như bão lũ, sụt lún, xói mòn… hoặc do cơ quan thẩm quyền mở đường công cộng, giải phóng mặt bằng

3. Nội dung quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề:

– Quyền về lối đi qua thửa đất liền kề: Quyền này chỉ được thực hiện khi nhà ở bị bao quanh bởi các ngôi nhà khác và không có lối nào để ra đường công cộng. Lúc đó, các chủ nhà có thửa đất liền kề sẽ phải dành cho nhà người đó một lối đi ra hợp lý nhất và ít gây thiệt hại nhất cho các chủ nhà xung quanh. Đồng thời các chủ nhà có thửa đất liền kề có quyền yêu cầu người đó trả một khoản tiền hợp lý cho việc đáp ứng nhu cầu về lối đi của họ. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận được quy định tại khoản 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.

– Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua thửa đất liền kề: Theo quy định tại Điều 255 Bộ luật Dân sự 2015 “Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải đảm bảo an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.”

– Quyền về cấp, thoát nước qua thửa đất liền kề: Trường hợp do vị trí tự nhiên mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một thửa đất khác thì chủ sở hữu thửa đất có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước nhất định, không được ngăn chặn, cản trở dòng nước chảy. Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế thiệt hại đến mức thấp nhất cho chủ sở hữu, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường nhưng nếu nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống thấp mà gây thiệt hại thì không phải bồi thường cho chủ sở hữu (theo quy định Điều 252 BLDS 2015).

– Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác: Người sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu tưới nưới, tiêu nước có quyền yêu cầu các chủ sở hữu đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện nhất cho việc tưới, tiêu và người được yêu cầu có nghĩa vụ phải đáp ứng, nếu người sử dụng gây thiệt hại cho chủ sở hữu thì phải bồi thường theo Điều 253 BLDS 2015.