Xử lý sao khi ủy ban cấp giấy không đúng nhưng thế chấp đúng?
Theo TAND Tối cao, có tòa án vướng mắc khi người khởi kiện yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) nhưng QSDĐ đó đã được đem đi thế chấp và ngân hàng đang giữ giấy chứng nhận QSDĐ. Quá trình giải quyết vụ án có căn cứ xác định việc UBND cấp giấy chứng nhận là không đúng nhưng hợp đồng thế chấp QSDĐ là đúng quy định của pháp luật.
Trường hợp này, tòa án có được hủy giấy chứng nhận QSDĐ không? Ngân hàng có được xác định là người thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 133 BLDS 2015 hay không?
Trả lời, TAND Tối cao cho rằng việc xem xét yêu cầu hủy giấy chứng nhận QSDĐ trong vụ án hành chính thực chất là việc xác định tính hợp pháp của giấy chứng nhận QSDĐ. Vì vậy, khi có căn cứ xác định giấy chứng nhận QSDĐ bị kiện rõ ràng trái pháp luật thì tòa án phải tuyên hủy giấy chứng nhận QSDĐ đó.
Quan hệ thế chấp tài sản liên quan đến giấy chứng nhận nêu trên và quyền lợi của ngân hàng sẽ được xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự khi đương sự có yêu cầu.
Có tòa án khác đặt câu hỏi: Đương sự khởi kiện yêu cầu hủy giấy chứng nhận QSDĐ và buộc người bị kiện (cơ quan có thẩm quyền) cấp giấy chứng nhận đối với diện tích đất đó cho họ. Trường hợp này, yêu cầu buộc người bị kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ có thuộc đối tượng khởi kiện trong vụ án hành chính hay không?
TAND Tối cao cho rằng trường hợp người khởi kiện vừa yêu cầu hủy quyết định hành chính vừa yêu cầu buộc cơ quan hành chính thực hiện hành vi nhất định (như buộc cơ quan hành chính ban hành quyết định hành chính mới), tòa án cần phải xác định yêu cầu buộc cơ quan hành chính thực hiện hành vi nhất định là trách nhiệm của tòa án khi hủy quyết định hành chính.
Khi HĐXX xét thấy quyết định hành chính bị khởi kiện được ban hành đúng quy định thì tuyên bác yêu cầu khởi kiện của đương sự theo điểm a khoản 2 Điều 193 Luật Tố Tụng hành chính mà không phải xem xét yêu cầu buộc người bị kiện thực hiện hành vi nhất định của đương sự.
Khi HĐXX xét thấy quyết định hành chính bị khởi kiện được ban hành không đúng quy định thì xem xét hủy quyết định hành chính và có quyền tuyên buộc cơ quan nhà nước hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo điểm b, c khoản 2 Điều 193 Luật Tố Tụng hành chính.
Có hủy cả giấy chứng nhận chưa thu hồi?
Vướng mắc khác đến từ tòa án địa phương là người khởi kiện yêu cầu hủy tất cả các giấy chứng nhận QSDĐ, bao gồm giấy chứng nhận QSDĐ đã được cấp đổi và giấy chứng nhận QSDĐ hiện hành.
Trường hợp do sai sót của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên giấy chứng nhận QSDĐ đã được cấp đổi chưa được thu hồi, hủy bỏ, thậm chí còn dùng để thế chấp ngân hàng. Trường hợp này, tòa án chỉ hủy giấy chứng nhận QSDĐ hiện hành hay phải hủy cả giấy chứng nhận QSDĐ đã được cấp đổi?
TAND Tối cao trả lời như sau: Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, khi nhà nước đã cấp đổi giấy chứng nhận QSDĐ thì giấy chứng nhận QSDĐ cũ phải được thu hồi.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thu hồi hoặc hủy bỏ giấy chứng nhận QSDĐ cũ thì phải xác định đó là quyết định hành chính có liên quan. Do đó, nếu tòa án quyết định hủy giấy chứng nhận QSDĐ hiện hành thì hủy luôn giấy chứng nhận QSDĐ đã được cấp đổi chưa được thu hồi.
Cũng liên quan đến hủy giấy chứng nhận, có tòa án hỏi là: trường hợp ông A khởi kiện yêu cầu hủy giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho ông B, lý do thửa đất ông B được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thuộc di sản thừa kế chưa chia.
Sau khi tòa án có quyết định đưa vụ án ra xét xử, ông A bổ sung yêu cầu khởi kiện yêu cầu hủy giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho ông C, do ông B đã chuyển nhượng thửa đất đó cho ông C và ông C đã được cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất đó. Vậy, việc ông A bổ sung yêu cầu khởi kiện có vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu không?
Theo TAND Tối cao, ông A khởi kiện yêu cầu hủy giấy chứng nhận cấp cho ông B, ông B đã chuyển nhượng thửa đất đó cho ông C và ông C đã được cấp sổ mới. Như vậy, giấy chứng nhận cấp cho ông C là quyết định hành chính có liên quan với quyết định hành chính bị khởi kiện.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 193 Luật TTHC thì trong quá trình giải quyết vụ án hành chính tòa án xem xét tính hợp pháp của quyết định hành chính bị khởi kiện và quyết định hành chính có liên quan.
Vì vậy, ông A có quyền bổ sung yêu cầu tòa án hủy giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho ông C và yêu cầu này không vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu.
Xác định người liên quan khi giấy chứng nhận có 10 nội dung cập nhật biến động
Một tòa án khác thắc mắc là đương sự yêu cầu hủy giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, tuy nhiên trên giấy chứng nhận có 10 nội dung cập nhật biến động sang tên do nhận chuyển nhượng. Trường hợp này, việc xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan như thế nào?
TAND Tối cao cho rằng theo khoản 10 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức, cá nhân tuy không khởi kiện, không bị kiện, nhưng việc giải quyết vụ án hành chính có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ nên họ tự mình hoặc đương sự khác đề nghị và được TAND chấp nhận hoặc được tòa án đưa vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Khoản 5 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “… trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp.”
Trường hợp này, tòa án phải xem xét việc hủy giấy chứng nhận sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người được cập nhật biến động nào thì xác định người đó là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Nếu trong giấy chứng nhận QSDĐ có 10 người được cập nhật biến động sang tên do nhận chuyển nhượng mà quyền, nghĩa vụ của người được cập nhật biến động sau phủ định quyền, nghĩa vụ của người được cập nhật biến động trước thì xác định người được cập nhật biến động cuối cùng là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.
Nếu trong giấy chứng nhận QSDĐ có 10 người được cập nhật biến động mà quyền, nghĩa vụ của những người được cập nhật biến động liên quan trực tiếp đến việc hủy giấy chứng nhận QSDĐ (chủ sử dụng đất chuyển nhượng 10 phần của mảnh đất cho 10 người) thì phải xác định cả 10 người được cập nhật biến động là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.
Trân trọng!
Người biên tập: Nguyễn Anh Quân
