Tranh chấp đất đai là gì?

Căn cứ theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Điều này bao gồm các mâu thuẫn phát sinh từ việc sở hữu, quản lý, sử dụng đất giữa các cá nhân, tổ chức hoặc hộ gia đình.

Khái niệm này có phạm vi rộng, bao quát mọi tranh chấp liên quan đến đất đai trong các quan hệ xã hội. Tuy nhiên, để áp dụng pháp luật hiệu quả, đặc biệt khi khởi kiện, cần hiểu theo phạm vi hẹp hơn. Theo hướng dẫn tại Nghị quyết 02/2021/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (vẫn áp dụng kết hợp với luật mới), tranh chấp đất đai chủ yếu tập trung vào việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất, và phải trải qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo Điều 228 Luật Đất đai 2024.

Đối với các tranh chấp khác như giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, thừa kế, chia tài sản chung (bao gồm đất đai), thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã không bắt buộc là điều kiện khởi kiện, theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung). Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh vai trò hòa giải cơ sở để giảm tải cho tòa án, với quy định mới về hòa giải bắt buộc từ ngày 1/7/2025 trong một số trường hợp.

Có bao nhiêu loại tranh chấp đất đai thường gặp hiện nay?

Dựa trên Luật Đất đai 2024 và thực tiễn áp dụng, tranh chấp đất đai có thể phân loại thành ba nhóm chính, với các trường hợp cụ thể thường gặp như sau:

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất

Đây là loại phổ biến nhất, liên quan đến việc xác định ai có quyền sử dụng đất hợp pháp. Các trường hợp thường gặp:

  • Tranh chấp về ranh giới đất: Xảy ra khi một bên tự ý thay đổi mốc giới hoặc hai bên không thống nhất về diện tích, ranh giới giữa các thửa đất.
  • Tranh chấp đòi lại đất: Người tranh chấp đòi lại đất hoặc tài sản gắn liền với đất mà trước đây thuộc sở hữu của họ hoặc người thân, thường do lịch sử sử dụng đất phức tạp từ thời kỳ trước.

Loại này phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện tại tòa án.

2. Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

Loại này mang tính chất tranh chấp dân sự, phát sinh từ hợp đồng hoặc hoạt động sử dụng đất. Các trường hợp thường gặp:

  • Tranh chấp về hợp đồng liên quan đến đất: Như yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho; công nhận hiệu lực hợp đồng hoặc tuyên bố giao dịch vô hiệu.
  • Tranh chấp về mục đích sử dụng đất: Mâu thuẫn về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất (ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất ở), hoặc vi phạm quy hoạch sử dụng đất.

Theo Luật Đất đai 2024, các tranh chấp này có thể giải quyết qua tòa án mà không cần hòa giải bắt buộc tại cấp xã, nhưng khuyến khích hòa giải để tránh kéo dài.

3. Tranh chấp liên quan đến đất

Đây là các tranh chấp gián tiếp liên quan đến đất đai, thường kết hợp với các quan hệ dân sự khác:

  • Tranh chấp quyền sử dụng đất khi ly hôn: Chia tài sản chung là quyền sử dụng đất giữa vợ chồng.
  • Tranh chấp về quyền thừa kế: Phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo di chúc hoặc pháp luật thừa kế.

Tổng cộng, có khoảng 6-8 loại trường hợp cụ thể thường gặp, nhưng phân nhóm thành ba loại chính như trên để dễ theo dõi. Theo thống kê thực tiễn năm 2025, tranh chấp về ranh giới và đòi lại đất chiếm tỷ lệ cao nhất do đô thị hóa và lịch sử đất đai phức tạp.

Vì sao phải hiểu rõ về tranh chấp đất đai?

Hiểu rõ về tranh chấp đất đai không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi cá nhân mà còn tránh các rủi ro pháp lý, đặc biệt trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 mang lại nhiều thay đổi về thủ tục và thẩm quyền giải quyết. Dưới đây là các lý do chính:

  • Giúp thực hiện đúng thủ tục giải quyết tranh chấp: Người dân có thể xác định đúng trình tự, như hòa giải tại UBND cấp xã (bắt buộc với tranh chấp quyền sử dụng đất), sau đó khiếu nại lên UBND cấp huyện/tỉnh hoặc khởi kiện tại tòa án. Luật mới nhấn mạnh hòa giải cơ sở để giải quyết nhanh chóng, không nhất thiết phải kiện tụng.
  • Tránh bị từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ): Theo khoản 11 Điều 7 
  •  (vẫn áp dụng), nếu có tranh chấp đang được cơ quan nhà nước thụ lý, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ từ chối cấp Sổ đỏ. Hiểu rõ giúp người dân chủ động gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp để ngăn chặn bên kia được cấp giấy tờ, hoặc bảo vệ quyền lợi của mình.
  • Lựa chọn hình thức giải quyết linh hoạt, không nhất thiết phải kiện: Luật Đất đai 2024 mở rộng các phương thức hòa giải, khiếu nại hành chính, giúp giải quyết tranh chấp mà không cần tòa án, tiết kiệm thời gian và chi phí. Ví dụ, từ năm 2025, có thể giải quyết qua hòa giải mà không khởi kiện nếu các bên thống nhất.
  • Phòng tránh rủi ro và bảo vệ quyền lợi hiệu quả: Với các thay đổi về thu hồi đất, bồi thường và quy hoạch trong luật mới, việc nắm vững giúp tránh tranh chấp phát sinh từ nguyên nhân như thiếu giấy tờ, vi phạm quy hoạch hoặc lịch sử sử dụng đất không rõ ràng. Điều này đặc biệt quan trọng ở khu vực nông thôn như Cà Mau, nơi tranh chấp đất nông nghiệp phổ biến.

Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.

Trân trọng!

Người biên tập: Nguyễn Thị Trà My