Khi thực hiện thủ tục sang tên trước bạ nhà đất, các bên liên quan cần nộp các khoản thuế, phí theo quy định pháp luật, bao gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ. Việc nắm rõ các quy định này không chỉ giúp đảm bảo tuân thủ đúng luật mà còn tránh các rủi ro pháp lý trong quá trình giao dịch. Dưới đây là chi tiết về từng loại thuế, phí và đối tượng chịu trách nhiệm nộp, dựa trên các văn bản pháp luật hiện hành.

1. Lệ phí trước bạ khi sang tên nhà đất

Lệ phí trước bạ là khoản phí bắt buộc khi đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mức lệ phí được tính dựa trên giá trị tài sản, tùy thuộc vào giá trị ghi trong hợp đồng hoặc bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành. Có hai trường hợp tính lệ phí trước bạ như sau:

Trường hợp 1: Giá chuyển nhượng cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định

Theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 10/2020/NĐ-CP, nếu giá nhà đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định, giá tính lệ phí trước bạ sẽ dựa trên giá trị ghi trong hợp đồng. Công thức tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng

Trường hợp này thường áp dụng cho các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, phản ánh đúng giá trị thị trường của tài sản. Ví dụ, nếu giá chuyển nhượng một căn nhà là 5 tỷ đồng, lệ phí trước bạ sẽ là 0.5% x 5 tỷ = 25 triệu đồng.

Trường hợp 2: Giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá do UBND cấp tỉnh quy định, hoặc khi tặng cho, thừa kế

Trong trường hợp này, giá trị tài sản được tính dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, nhằm đảm bảo tính thống nhất và minh bạch. Công thức tính như sau:

  • Đối với đất: Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 1 m² tại bảng giá đất. Ví dụ, nếu một mảnh đất 100 m² có giá 10 triệu đồng/m² theo bảng giá đất, lệ phí trước bạ sẽ là 0.5% x (100 x 10 triệu) = 5 triệu đồng.
  • Đối với nhà ở: Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 1 m² x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại). Tỷ lệ chất lượng còn lại được xác định dựa trên tình trạng thực tế của nhà ở, thường do cơ quan thẩm định đánh giá. Trường hợp này thường áp dụng cho các giao dịch tặng cho, thừa kế, nơi giá trị tài sản không dựa trên thỏa thuận thị trường.

Người phải nộp lệ phí trước bạ

Theo Điều 4 Nghị định 10/2020/NĐ-CP, tổ chức hoặc cá nhân sở hữu tài sản chịu lệ phí trước bạ phải nộp khoản phí này khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, trừ trường hợp được miễn theo Điều 10 của nghị định. Thông thường, bên nhận chuyển nhượng (người mua, người được tặng cho hoặc thừa kế) sẽ nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận để bên chuyển nhượng nộp thay, và thỏa thuận này nên được ghi rõ trong hợp đồng để tránh tranh chấp.

 

2. Thuế thu nhập cá nhân khi sang tên nhà đất

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) được áp dụng khi có thu nhập từ chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Mức thuế và cách tính phụ thuộc vào loại giao dịch.

Trường hợp áp dụng

Thuế TNCN được áp dụng trong các trường hợp sau:

  • Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (mua bán).
  • Tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
  • Thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp

  • Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhà ở: Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế TNCN phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng, không phụ thuộc vào việc người chuyển nhượng có thu nhập chịu thuế hay không. Ví dụ, nếu chuyển nhượng một mảnh đất với giá 3 tỷ đồng, thuế TNCN sẽ là 2% x 3 tỷ = 60 triệu đồng.
  • Khi tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất: Theo điểm c khoản 1 và khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế TNCN được tính dựa trên giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, với mức thuế suất 10%. Công thức: Thuế TNCN = Giá trị quyền sử dụng đất (theo bảng giá đất) x 10% Ví dụ, nếu một mảnh đất 100 m² có giá 15 triệu đồng/m² theo bảng giá đất, thuế TNCN sẽ là (100 x 15 triệu) x 10% = 150 triệu đồng.

Lưu ý: Không phải mọi trường hợp nhận chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế đều phải nộp thuế TNCN. Một số trường hợp được miễn thuế theo quy định, ví dụ như tặng cho, thừa kế giữa vợ/chồng, cha/mẹ và con, hoặc anh/chị/em ruột, cần tham khảo chi tiết tại Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Người phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Thông thường, bên chuyển nhượng (người bán, người tặng cho) phải nộp thuế TNCN, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Thỏa thuận này cần được ghi rõ trong hợp đồng để đảm bảo minh bạch.

3. Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên nhà đất

Phí thẩm định hồ sơ là khoản phí để cơ quan nhà nước đánh giá tính hợp pháp và đầy đủ của hồ sơ sang tên nhà đất. Mức phí này không cố định mà phụ thuộc vào quy định của từng địa phương.

Mức phí thẩm định hồ sơ

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh quyết định. Do đó, mức phí sẽ khác nhau giữa các tỉnh, thành phố. Người nộp cần kiểm tra quy định cụ thể tại địa phương nơi thực hiện giao dịch để biết chính xác mức phí.

Người phải nộp phí thẩm định hồ sơ

Thông thường, bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hoặc thừa kế sẽ nộp phí thẩm định hồ sơ. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận để bên chuyển nhượng nộp thay, và thỏa thuận này cần được ghi rõ trong hợp đồng.

Một số lưu ý khi thực hiện sang tên nhà đất

Để đảm bảo giao dịch sang tên nhà đất diễn ra thuận lợi, các bên cần lưu ý:

  • Thỏa thuận rõ ràng: Trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế, cần nêu rõ bên nào chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ. Điều này giúp tránh tranh chấp sau này.
  • Kiểm tra quy định địa phương: Mức phí thẩm định hồ sơ và bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành có thể khác nhau, cần tham khảo kỹ tại cơ quan chức năng.
  • Hồ sơ đầy đủ: Chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết (hợp đồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ nhân thân,…) để tránh mất thời gian bổ sung.
  • Tìm hiểu trường hợp miễn giảm: Một số trường hợp có thể được miễn lệ phí trước bạ hoặc thuế TNCN, ví dụ như chuyển nhượng giữa người thân trong gia đình.

Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.

Trân trọng!

Người biên tập: Nguyễn Thị Trà My