Khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, đất ao sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ cách xác định số tiền phải nộp trong từng trường hợp cụ thể. Dưới đây là thông tin chi tiết và phân tích dựa trên các quy định pháp lý hiện hành, nhằm giúp hộ gia đình, cá nhân hiểu rõ hơn về nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục này.

Theo Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, việc tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở được quy định cụ thể tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15. Đây là văn bản pháp lý mới nhất hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), thay thế hoàn toàn các quy định cũ trước đây.

Nguyên tắc chung khi tính tiền sử dụng đất

Việc tính tiền sử dụng đất được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn. Lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của thửa đất khác thì tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Chính sách một lần này nhằm tạo điều kiện thuận lợi ban đầu cho người dân, đồng thời ngăn chặn tình trạng lạm dụng ưu đãi để chuyển đổi nhiều thửa đất mà không đóng góp đầy đủ vào ngân sách nhà nước. Phân tích thực tế cho thấy, quy định này giúp đảm bảo tính công bằng giữa các hộ gia đình, tránh tình trạng “chọn thửa nào cũng được ưu đãi”.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất

Nếu hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả ở nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) được phép chuyển mục đích, họ chỉ được lựa chọn 01 thửa đất để áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo Nghị định này. Hộ gia đình, cá nhân phải cam kết nội dung này và chịu trách nhiệm về cam kết, thể hiện rõ tại đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện vi phạm (tức là đã hưởng chính sách một lần nhưng vẫn đề nghị chọn thửa khác), cơ quan sẽ chuyển thông tin đến cơ quan thuế để tính lại tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch. Số tiền đã nộp (nếu có) được trừ vào số tiền tính lại. Đồng thời, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền tương đương với mức chậm nộp theo pháp luật về quản lý thuế, tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích đến thời điểm phát hiện vi phạm. Quy định này nhằm tăng cường tính răn đe và quản lý chặt chẽ nguồn đất đai quốc gia.

Thời điểm bắt đầu tính số lần chuyển mục đích

Việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở và lựa chọn thửa đất để áp dụng chính sách được tính từ ngày 01/8/2024. Đây là mốc thời gian quan trọng để các hộ gia đình, cá nhân lập kế hoạch chuyển mục đích hợp lý, tránh mất cơ hội hưởng ưu đãi.

Cách xác định giá đất để tính tiền

Giá đất ở và giá đất nông nghiệp để tính tiền sử dụng đất là giá đất trên bảng giá đất theo quy định tại Điều 8 Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 254/2025/QH15, áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc sử dụng bảng giá đất thống nhất giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong tính toán.

Cách xác định hạn mức giao đất ở

Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất là hạn mức do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định theo pháp luật về đất đai, áp dụng tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích. Hạn mức này được xác định cho từng hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp tách hộ theo quy định pháp luật, mỗi hộ được tính là một đối tượng riêng.

Trong trường hợp nhiều người có chung quyền sử dụng đất của một thửa:

  • Nếu được tách thửa: Diện tích trong hạn mức được tính theo từng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mỗi hộ chỉ được áp dụng hạn mức một lần.
  • Nếu không tách thửa: Diện tích theo hạn mức được tính theo hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân đại diện.

Lưu ý quan trọng: Hạn mức giao đất ở tại địa phương đối với hộ gia đình được tính theo hạn mức cho cá nhân, không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ. Phân tích thêm cho thấy quy định này đơn giản hóa thủ tục, phù hợp với thực tế đa dạng về quy mô hộ gia đình tại các địa phương.

Cách tính tiền phải nộp

Việc tính tiền sử dụng đất phải nộp thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (văn bản quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, vẫn đang hiệu lực và được sử dụng làm cơ sở tính toán chung).

Cụ thể:

  • Trường hợp không được miễn, giảm hoặc hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Tiền sử dụng đất phải nộp là số tiền được tính theo các Điều 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 và 15 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
  • Trường hợp được giảm hoặc hoàn trả: Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo khoản 1 Điều 20 Nghị định 103/2024/NĐ-CP trừ tiền được giảm theo Điều 19 và trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Điều 16 (nếu có).

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân chỉ được hưởng chính sách tính tiền sử dụng đất ưu đãi một lần duy nhất trên một thửa đất lựa chọn. Từ lần chuyển mục đích tiếp theo sẽ phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Điều này khuyến khích người dân sử dụng đất hiệu quả, đồng thời góp phần vào nguồn thu ngân sách nhà nước cho phát triển hạ tầng.

Trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất

Tại Điều 15 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), Nhà nước có trách nhiệm:

  • Có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp không có đất sản xuất do quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.
  • Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định.
  • Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật cho người có đất thu hồi khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
  • Tuyên truyền, phổ biến, hướng dẫn, trợ giúp pháp lý cho người sử dụng đất trong việc thực hiện chính sách, pháp luật, thủ tục hành chính về đất đai và khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
  • Giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai.

Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.

Trân trọng!

Người biên tập: Nguyễn Thị Trà My