Người sử dụng đất bị vây bọc bởi bất động sản khác liền kề có quyền yêu cầu người phía ngoài mở lối đi qua trên phần đất của họ để ra đường công cộng. Đồng thời phải nắm rõ thủ tục giải quyết tranh chấp lối đi qua khi xảy ra tranh chấp để bảo vệ quyền hợp pháp của mình. Hãy cùng tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây của Mys Law.
Căn cứ pháp lí:
Bộ luật dân sự 2015
1. Quyền về lối đi qua bất động sản liển kề là gì?
Theo Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).”
Quyền về lối đi qua là một trong những quyền đối với bất động sản liền kề, trong đó chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
2. Quyền về lối đi qua đất người khác được quy định ra sao?
Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định quyền về lối đi qua đất người khác như sau:
Quyền về lối đi qua
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng thì có quyền yêu cầu mở lối đi qua đất người khác để ra đường công cộng.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua đất người khác phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Giới hạn về chiều dài, chiều rộng lối đi qua đất người khác là bao nhiêu?
Theo như Khoản 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:
Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
Như vậy, dựa trên nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là tôn trọng sự tự nguyện thỏa thuận của các bên (được ghi nhận tại khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015), việc giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi sẽ do các bên thỏa thuận với yêu cầu bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên.
Nếu các bên không tự thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
Trên thực tế nếu các bên không thỏa thuận được về chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi thì Tòa án sẽ giải quyết tùy theo từng trường hợp cụ thể. Trong đó, Tòa có thể xem xét đưa ra quyết định dựa trên yếu tố:
(1) Yếu tố thuận tiện và hợp lý nhất cho các bên;
(2) Mục đích sử dụng của bất động sản bị vây bọc.
(2) Đặc điểm cụ thể của bất động sản vây bọc (bất động sản phía ngoài) và gây ra thiệt hại ít nhất cho bất động có lối đi.
4. Bị vây bọc bởi nhiều thửa đất, mở lối đi theo hướng nào?
Trên thực tế hầu hết các thửa đất không có lối đi thường bị vây bọc bởi nhiều thửa đất khác nhau, mặt khác những thửa đất vây bọc không phải lúc nào cũng cùng một chủ. Nói cách khác, thửa đất bị vây bọc bởi các thửa đất của nhiều người khác nhau.
Vấn đề đặt ra ở đây là lối đi qua sẽ được mở theo hướng nào.
Căn cứ vào tính “hợp lý” của quyền mở lối đi qua cũng như thực tiễn xét xử cho thấy việc mở lối đi theo hướng nào để ra đường công cộng phụ thuộc vào một số yếu tố sau:
– Lối đi ngắn nhất;
– Lối đi thuận tiện, không gây thiệt hại người sử dụng đất vây bọc;
– Là lối đi duy nhất, ngoài ra không còn lối đi nào khác để ra đường công cộng;
– Đã có lối đi trước đó hay chưa.
5. Nếu không tự hòa giải được khi tranh chấp lối đi qua đất người khác thì phải làm sao?
Việc hòa giải tranh chấp lối đi qua là hòa giải tranh chấp đất đai được ghi nhận tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 với nội dung như sau:
Hòa giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo đó, khi xảy ra tranh chấp đất đai, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở (thông qua hòa giải viên).
Trường hợp các bên tranh chấp không hòa giải được thì phải hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã nơi có đất nếu muốn khởi kiện hoặc đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
Tranh chấp lối đi chung thuộc loại tranh chấp bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013. Đồng thời, vào trường hợp cụ thể, sau khi hòa giải không thành các bên có thể lựa chọn giải quyết tại Tòa án hoặc UBND có thẩm quyền.
6. Hồ sơ, thủ tục khởi kiện yêu cầu mở lối đi qua tại Tòa án
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện gồm:
(1) Đơn khởi kiện theo mẫu (mẫu đơn khởi kiện ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP )
(2) Chứng minh thư nhân dân/Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
(3) Tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện (sơ đồ địa chính, bản trích đo địa chính, bản chụp thể hiện bất động sản bị vây bọc mà không có lối đi qua,…).
Bước 2: Nộp đơn khởi kiện
– Tòa có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau:
Căn cứ Điều 26, Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
– Hình thức nộp đơn:
Người khởi kiện nộp đơn bằng một trong các hình thức sau:
+ Nộp trực tiếp tại Tòa án;
+ Gửi đến Tòa án theo đường bưu điện;
+ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Bước 3: Xử lý đơn khởi kiện, thụ lý vụ án
– Nhận và xử lý đơn khởi kiện:
Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:
+ Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện.
+ Thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn.
+ Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác.
+ Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
– Thụ lý đơn khởi kiện:
Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp không được miễn, không phải nộp.
+ Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện.
+ Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí tại Chi cục thi hành án cấp huyện và nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án.
+ Thẩm phán thụ lý vụ án khi nhận được biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Bước 4: Chuẩn bị xét xử và xét xử
– Thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp về lối đi qua là 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (tổng thời gian là 06 tháng).
Trong thời gian này Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ theo quy định như hòa giải và giao nộp chứng cứ.
– Nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ vụ án thì Tòa án sẽ quyết định đưa vụ án ra xét xử.
Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.
– Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu có căn cứ theo quy định của pháp luật.
7. Một số bản án về tranh chấp yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề
a) Bản án 47/2021/DS-ST ngày 22/04/2021 về yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề
+ Cấp xét xử: Sơ thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân huyện CL, tỉnh BT.
+ Trích dẫn nội dung: “Ông Trần Hoàng N là chủ sở hữu phần đất thuộc thửa 49, diện tích 9.997,9m2 nằm phía trong phần đất thuộc thửa 76, tờ bản đồ số 23, tọa lạc ấp PT, xã TT do bà Nguyễn Thị L đứng chủ quyền. Lối đi từ nhà ông ra đến lộ phải qua phần đất của bà L và ông cũng đã sử dụng lối đi này từ lâu. Vì vậy, ông N yêu cầu Tòa án giải quyết cho ông mở lối đi qua phần đất của bà L và yêu cầu phía bên bị đơn tháo dỡ nhà tiền chế ngang 0,9m, dài một cạnh 3,3m, một cạnh 3,1m, diện tích 2,88m2, ông N đồng ý bồi thường giá trị nhà tiền chế, giá trị đất theo giá của Hội đồng định giá đưa ra, vì đây là lối đi duy nhất và thuận tiện nhất để ông N ra đường công cộng.”
+ Kết quả giải quyết: Chấp yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Hoàng N. Buộc bà Nguyễn Thị L mở cho hộ ông Trần Hoàng N lối đi có chiều ngang 1m, chiều dài 3.32m và 3.69m, chiều cao 4m, diện tích 3.5m2.
b) Bản án 80/2018/DS-PT ngày 22/05/2018 về yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề
+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk.
+ Trích dẫn nội dung: “Nay gia đình bà B không có lối đi ra đường công cộng (đường liên thôn), bởi vì lô đất của gia đình bà B thuộc tầng 2 (không sát đưòng) nên bị các lô đất của các hộ liền kề bao bọc. Vì vậy, bà B khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà Phan Thị B, anh Dương Xuân N và ông Chu Sỹ D, bà Chu Thị M (là người chủ quyền sử dụng đất bao bọc lô đất bà B) phải mở cho bà B một lối đi từ lô đất của bà B đến đường công cộng (đường liên thôn) theo đúng hiện trạng của con đường cũ mà gia đình bà B đã sử dụng đi lại từ trước tới nay, con đường có chiều rộng 03 mét và chiều dài theo thẩm định thực tế là 54,1 mét.”
+ Kết quả giải quyết: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nông Thị B. Buộc ông Chu Sỹ D, bà Chu Thị M và bà Phan Thị B, anh Dương Xuân N phải dành cho bà Nông Thị B một lối đi từ lô đất của bà Nông Thị B cho đến đường công cộng (đường liên thôn).
c) Bản án 07/2018/DS-PT ngày 25/01/2018 về yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề
+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận.
+ Trích dẫn nội dung: “Năm 2014 ông Nguyễn C được cấp GCNQSDĐ, đường đi chung được cấp cho ông Nguyễn C thì vợ chồng ông C và anh Nguyễn Hữu L rào đường đi, hiện nay vợ chồng ông S không có đường đi vào đất để canh tác và thu hoạch nông sản, vợ chồng ông phải đi nhờ trên đất của bà T và ông X đang trồng táo, đường đi khó khăn không thuận tiện. Vợ chồng ông S yêu cầu vợ chồng ông Nguyễn C, bà Mai Thị Đ và anh Nguyễn Hữu L phải mở cho vợ chồng ông đường đi rộng 1,4m dọc theo hàng ranh đất của vợ chồng ông C, anh L ra đường chính để vợ chồng ông có đường đi vào đất để canh tác. Vợ chồng ông S đồng ý bồi thường trị giá diện tích đất mở đường đi theo quy định của pháp luật. Vợ chồng ông không đồng ý bồi thường trị giá hàng đá chẻ anh L xây trên đất vợ chồng ông yêu cầu mở đường đi vì hàng đá chẻ anh L xây sau khi xảy ra tranh chấp.
+ Kết quả giải quyết: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đào Văn H và ông Võ Công S về việc yêu cầu ông Nguyễn C bà Mai Thị Đ, anh Nguyễn Hữu L, mở lối đi qua bất động sản liền kề. Buộc ông Nguyễn C, bà Mai Thị Đ và anh Nguyễn Hữu L phải mở lối đi có diện tích 144m2, giáp thửa 463.
d) Bản án 95/2019/DSPT ngày 03/06/2019 về yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề
+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk.
+ Trích dẫn nội dung: “Lối đi này là lối đi duy nhất vào nhà ông Đàm Văn T và bà Đàm Thị L. Việc vợ chồng anh T1 và chị D rào chắn không cho nhà ông Thoại đi vào rẫy để làm là trái với quy định pháp luật. Tuy nhiên, Tòa án chấp sơ thẩm tuyên buộc vợ chồng anh Hà Văn T1, chị Dương Thị D phải tháo dỡ 01 hàng rào lưới B40 chiều dài 7,35 m2 trụ bê tông cốt thép; 02 trụ xi măng dùng làm trụ điện và di dời 01 cây xoài kinh doanh năm thứ 2. Đây là tài sản vợ chồng anh T1, chị D đã dành một phần diện tích đất của mình cho để làm lối đi lại phải chịu thêm khoản tiền di dời, đập phá tài sản của mình xây dựng. Tuyên như vậy là ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của vợ chồng ông T1, bà D.”
+ Kết quả giải quyết: Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 02/2019/DS-ST ngày 16/01/2019 của Tòa án nhân dân huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk., giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk giải quyết theo thủ tục chung.
e) Bản án 34/2018/DS-PT ngày 17/01/2018 về yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề
+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre.
+ Trích dẫn nội dung: “Theo ông K, lúc ông và ông T cùng nhau mua đất thì có thỏa thuận lối đi chiều ngang 2m (do đất của ông nằm trong đất của ông T) nên nay bà C và các con của bà nhận chuyển nhượng đất thì phải tiếp tục thực hiện lời hứa của ông T là chừa một phần lối đi cho phần đất phía trong. Sự việc này được ông T thừa nhận và ông T cho rằng lúc bán đất đã có thông báo cho bà C về việc phải chừa lối đi cho ông K bên trong. Bà C thì cho rằng lúc bà mua đất từ ông T không biết có sự việc chừa lối đi. Xét thấy, theo quy định tại khoản 1 Điều 275 Bộ luật dân sự năm 2005, thì “chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó” nên yêu cầu mở lối đi của nguyên đơn là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. Lối đi mà nguyên đơn yêu cầu ngoài việc đã được chủ sử dụng cũ đồng ý thì còn là lối đi thuận tiện nhất và ít gây thiệt hại nhất cho các bên đương sự. Lối đi phía sau nhà bà C bị cản trở bởi bức tường cao và các cống nước, lối đi còn lại có chiều ngang 0,3m là quá nhỏ để đi lại, do đó kháng cáo của bà C là không phù hợp.
+ Kết quả giải quyết: Buộc bà Phan Ngọc C cùng các thành viên trong hộ gồm chị Phan Thị Mỹ H2, anh Huỳnh Xuân N1, chị Phạm Thị Hồng N2, bà Huỳnh Thị Ngọc H3, anh Huỳnh Phương D1 mở cho ông Trần Văn K, anh Huỳnh Kim M, chị Đoàn Thị Mỹ H lối đi tại thửa 145, tờ bản đồ số 24, tọa lạc tại khu phố 5, thị trấn M, huyện M, tỉnh Bến Tre có diện tích: 6,4 m2.
Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.
Trân trọng!
