Có phải xây nhà trên loại đất nào cũng được không? Không được phép xây nhà trên đất vườn có đúng không? Pháp luật hiện nay quy định như thế nào? Hãy cùng tìm hiểu chi chi thiết hơn về vấn đề này thông qua bài viết dưới đây của Mys Law.
Căn cứ pháp lí:
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định 91/2019/NĐ-CP
1. Không được xây nhà trên đất vườn
Một trong những nguyên tắc khi sử dụng đất là phải sử dụng đúng mục đích. Có nghĩa là nhà ở chỉ được xây dựng trên đất ở mà không được xây dựng trên bất kỳ loại đất nào khác. Nội dung nguyên tắc này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất
1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”
Như vậy, người dân không được xây dựng nhà ở trên đất vườn, loại đất mà theo quy định pháp luật đất đai không nêu rõ hay giải thích là gì nhưng trên thực tế đó là đất có mục đích làm vườn, trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm như cây ăn quả, cây cảnh,… (đất vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp).
2. Mức phạt khi tự ý xây nhà trên đất vườn
Căn cứ khoản 2, 3, 4 Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn được xác định là hành vi tự ý chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm sang đất ở.
Hình thức và mức xử phạt đối với hành vi tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn như sau:
| STT | Diện tích chuyển trái phép | Mức phạt | |
| Khu vực nông thôn | Khu vực đô thị | ||
| 1 | Dưới 0,02 héc ta (200m2) | Phạt tiền từ 03 – 05 triệu đồng | Hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt khu vực nông thôn |
| 2 | Từ 0,02 đến dưới 0,05 héc ta | Phạt tiền từ 05 – 08 triệu đồng | |
| 3 | Từ 0,05 đến dưới 0,1 héc ta | Phạt tiền từ 08 – 15 triệu đồng | |
| 4 | Từ 0,1 đến dưới 0,5 héc ta | Phạt tiền từ 15 – 30 triệu đồng | |
| 5 | Từ 0,5 đến dưới 01 héc ta | Phạt tiền từ 30 – 50 triệu đồng | |
| 6 | Từ 01 đến dưới 03 héc ta | Phạt tiền từ 50 – 100 triệu đồng | |
| 7 | Từ 03 héc ta trở lên | Phạt tiền từ 100 – 200 triệu đồng | |
| Lưu ý: Mức phạt trên đây là mức phạt áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân vi phạm; nếu tổ chức vi phạm sẽ phạt gấp đôi. | |||
| Ngoài việc bị phạt tiền, người tự ý chuyển mục đích sử dụng đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như sau:
– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. – Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. – Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi tự ý chuyển lên đất thổ cư. |
|||
Tóm lại, khi tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn sẽ bị phạt tiền và buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (phải tháo dỡ nhà ở). Mức phạt tiền phụ thuộc vào diện tích xây dựng (diện tích tự ý chuyển mục đích sử dụng đất).
Thông thường trên thực tế mức phạt áp dụng đối với khu vực nông thôn là từ 03 – 05 triệu đồng, đối với khu vực đô thị (nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn) gấp đôi mức phạt khu vực nông thôn.
3. Phải làm gì mới được xây nhà trên đất vườn?
* Phải chuyển mục đích sử dụng đất
Nếu muốn xây nhà trên đất vườn thì việc đầu tiên và bắt buộc người dân phải thực hiện là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở.
Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
“…
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.”
Theo đó, riêng đối với hộ gia đình, cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở nếu được Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở.
* Hồ sơ, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
(1) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
(2) Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1. Hộ gia đình, cá nhân hoặc người được ủy quyền nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
Cách 2. Đối với nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ
– Trường hợp hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp.
– Trường hợp hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.
Bước 4: Giải quyết yêu cầu
Tại giai đoạn này các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện hiện các công việc theo quy định như thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, thực địa,…
Riêng đối với người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất của mình là nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế nếu được chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 5: Trả kết quả
* Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Thời gian trên không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 1900866637 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.
Trân trọng!
