1. Căn cứ pháp lý và quy định chung
Xây dựng công trình trên đất thuộc quyền sở hữu không có nghĩa là chủ sở hữu được tùy tiện trong việc thiết kế hoặc thi công. Điều này đặc biệt quan trọng khi liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến không gian riêng tư của bất động sản liền kề, chẳng hạn như việc trổ cửa sổ nhìn thẳng vào nhà bên cạnh.

Theo mục 1 điểm 7.12.2 Điều 7.12 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996), việc trổ cửa sổ phải đảm bảo:

Không mở cửa đi, cửa sổ, hoặc lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2 mét.

Khi mở cửa trên các bức tường cách ranh giới đất từ 2 mét trở lên, cần bố trí tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà liền kề, ví dụ như sử dụng rèm chắn hoặc bố trí cửa sổ so le giữa hai nhà.

2. Các trường hợp cụ thể về mở cửa sổ
Nếu khoảng cách giữa hai công trình:

Dưới 2 mét: Từ tầng hai trở lên, không được mở cửa sổ hoặc lỗ thông hơi trừ khi có thỏa thuận rõ ràng giữa hai bên.

Từ 2 mét trở lên: Được phép mở cửa sổ, nhưng phải tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh.

Trường hợp hai bên đã thỏa thuận mở cửa trên bức tường cách ranh giới dưới 2 mét, cần đảm bảo rằng việc này không tạo điều kiện cho hỏa hoạn lan truyền giữa hai công trình. Nếu xảy ra tranh chấp, việc bít các lỗ cửa này sẽ được ưu tiên mà không cần thương lượng hay xét xử.

3. Giải pháp khi bị hàng xóm trổ cửa sổ sai quy định
Nếu hàng xóm trổ cửa sổ gây ảnh hưởng đến quyền riêng tư và sinh hoạt, bạn có quyền:

Thương lượng: Đề nghị hàng xóm sửa chữa hoặc di dời cửa sổ theo quy định.

Khiếu nại: Làm đơn gửi đến UBND cấp xã để yêu cầu xử lý. Khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 là căn cứ để giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và xây dựng.

4. Điều kiện trổ cửa sổ trong xây dựng nhà ở hiện nay
Ngoài Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, các quy định về trổ cửa sổ còn được hướng dẫn tại Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 6 Luật Xây dựng 2014 và tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012. Cụ thể:

Nhà xây sát ranh giới đất hoặc nền nhà hàng xóm không được mở cửa đi, cửa sổ, hoặc cửa thông gió.

Khi khoảng cách từ 2 mét trở lên, được phép mở cửa sổ nhưng phải đảm bảo không làm ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Trường hợp khu đất liền kề chưa xây dựng hoặc là công trình thấp tầng, có thể mở cửa lấy sáng với điều kiện cạnh dưới của cửa phải cách sàn ít nhất 2 mét. Tuy nhiên, nếu sau này nhà liền kề xây dựng cao hơn, chủ sở hữu phải chấp nhận việc các cửa sổ này có thể bị bịt lại.

5. Kết luận
Người dân khi xây dựng nhà ở cần tuân thủ nghiêm các quy định về mở cửa sổ để tránh xảy ra tranh chấp. Việc này không chỉ bảo vệ quyền lợi của chính mình mà còn thể hiện sự tôn trọng đối với quyền riêng tư của hàng xóm. Nếu xảy ra vấn đề, nên ưu tiên giải quyết qua thương lượng trước khi yêu cầu sự can thiệp của pháp luật.

Trên đây là thông tin mà Mys Law cung cấp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết xin vui lòng liên hệ 0969.361.319 hoặc email: [email protected] để được giải đáp.

Trân trọng!

Người biên tập: Nguyễn Anh Quân